Tabla de contenido:
- Prevenir la desinformación
- Exponer acciones no autorizadas
- Requisitos de la Carta de Estoppel
- Cartas Estoppel vs. Certificados HOA
Es probable que necesite una carta de rechazo cuando compre o venda una unidad de condominio o una casa que está sujeta a una asociación de propietarios, comúnmente conocida como HOA. Un comprador y un prestamista hipotecario desean saber si un vendedor debe los saldos pendientes a la Asociación de Propietarios para que los costos se puedan pagar al momento del cierre. Un vendedor quiere saber la cantidad exacta que deberá pagar al momento de vender o pagar una hipoteca. Las letras de estoppel son declaraciones vinculantes que evitan que la HOA retraiga hechos o establezca información contraria.
Prevenir la desinformación
Las HOA pueden aumentar las tarifas, imponer evaluaciones especiales y responsabilizar a los propietarios por las cuotas impagas. Un comprador que considera una vivienda dentro de una HOA tiene derecho a dicha información, ya que puede afectar la conveniencia o la asequibilidad de la vivienda. Los compradores, vendedores y prestamistas hipotecarios pueden solicitar cartas de estoppel o certificados de estoppel de la HOA antes de cerrar. Las HOA pueden cobrar una tarifa por emitir la carta. El monto de la tarifa depende de las leyes estatales que rigen las HOA y las asociaciones individuales. Quién paga la tarifa de la carta de estoppel depende de las negociaciones del comprador y del vendedor.
Exponer acciones no autorizadas
Las cartas de desobediencia de la Asociación de Propietarios también revelan cuándo los propietarios de viviendas han violado las reglas de una asociación, conocidas como Pactos, Condiciones y Restricciones (CC & Rs, por sus siglas en inglés) y los estatutos. Las restricciones de HOA a menudo limitan la construcción y las modificaciones a las unidades de condominios o lotes de una sola familia. Las infracciones y sanciones por mejoras no autorizadas a una propiedad aparecen en la carta de estoppel. El comprador y el prestamista hipotecario del comprador pueden investigar más a fondo el problema, saber si se resolvió y si se pagaron las multas, y asegurarse de que la casa cumpla con las pautas de la HOA antes de cerrar.
Requisitos de la Carta de Estoppel
No existe una plantilla repetitiva para las letras de estoppel. La información proporcionada en una carta varía según el estado y la Asociación de Propietarios, y algunas asociaciones requieren información más detallada en la carta que otras. En Florida, por ejemplo, una carta debe contener, como mínimo, la firma de un agente de la Asociación de Propietarios o un agente autorizado, los montos de la evaluación y el dinero adeudado a la Asociación de Propietarios. Las cartas de estoppel de Language in California varían ampliamente, de acuerdo con Davis-Stirling.com, un sitio web de recursos legales para las HOA de California. Las cartas de Estoppel pueden incluir un límite de tarifa exacto para cartas, como $ 250, o simplemente establecer que la tarifa no debe exceder el "costo razonable" de la asociación.
Cartas Estoppel vs. Certificados HOA
El prestamista hipotecario de un comprador puede requerir su propia versión de la carta de estoppel, que puede implicar más información de la que ofrece la carta de la asociación. Para proteger sus propios intereses financieros, los prestamistas pueden solicitar un certificado de HOA, que incluye detalles como el monto de las reservas de la HOA, las tasas de morosidad de los propietarios, el porcentaje de unidades no ocupadas por los propietarios en el desarrollo y cualquier sentencia pendiente o insatisfecha contra la HOA. Esta información ayuda al prestamista a determinar si la HOA es fiscalmente sólida.