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Poner un valor en la compra de una propiedad comercial es la clave para obtener ganancias futuras y evitar posibles pérdidas. Los inversores necesitan una forma sencilla pero precisa de determinar tanto el precio actual como el potencial de ganancias futuras de la compra de propiedad comercial deseada. Hay tres métodos que, si se usan juntos, darán una cifra confiable para ofrecer como un precio de venta o de compra.
Paso
Compare los precios de venta recientes de edificios de tamaño similar en la misma área. Este es el enfoque de comparación directa. En el pasado, las ventas de comparación eran el único dominio de los tasadores. Hoy en día, esta información es fácil de encontrar gracias a la reciente popularidad de los sitios web de comparación de propiedades en Internet (ver Recursos). La información en estos sitios web se obtiene de varias fuentes, incluidos los registros públicos del condado y los listados de ventas pasadas. Estas cifras deben considerarse como estimaciones. Los valores de las propiedades pueden cambiar debido a renovaciones, condiciones del vecindario y el tiempo que toma actualizar los registros públicos.
Paso
Use el método de Enfoque de costos para dar al comprador y al vendedor una idea del valor de una propiedad basándose en el costo de reemplazo de cualquier mejora en la tierra. Tales mejoras incluyen edificios, jardines y estacionamientos. Utilice este método solo junto con otros métodos de evaluación. Los compradores y vendedores que utilicen solo este método se enfrentarán a posibles imprecisiones en función del estado de los edificios y los terrenos circundantes.
Paso
Utilice el multiplicador de renta bruta. Es una herramienta más precisa y útil para determinar los valores de propiedades comerciales. La información necesaria para realizar este cálculo incluye el ingreso de alquiler bruto anual multiplicado por la cantidad de años que el comprador cree que tomará para pagar la compra. En términos matemáticos, la fórmula es la siguiente: Valor = Ingreso de alquiler bruto x Multiplicador de alquiler bruto. Por ejemplo, una propiedad que genera $ 100,000 en ingresos brutos de alquiler cada año, multiplicada por un período de tenencia de 10 años, colocaría el valor de la propiedad en $ 1 millón. El uso de este método no es especialmente bueno para apartamentos y / o oficinas vacantes debido a la cantidad de tiempo que toma encontrar nuevos inquilinos. Los inversores deben incluir al menos un factor de vacante de 5% en sus cálculos.
Paso
Incluya el método de tasa máxima para determinar el valor. Expresado en porcentaje, este método se calcula tomando el ingreso operativo neto y dividiéndolo en el precio de la propiedad. El ingreso operativo neto (NOI) es el ingreso total menos las vacantes y los gastos. A modo de ejemplo, si el NOI de una propiedad es de $ 50,000 al año y las tasas máximas comparables son del 5%, la propiedad se puede valorar en $ 1 millón.