¿Qué es un apartamento cooperativo?

Una cooperativa es un edificio de unidades múltiples que es propiedad y está administrado por y para los residentes del edificio. Cuando compra en una cooperativa, compra acciones en la empresa propietaria del edificio. Las acciones le dan derecho a vivir en el apartamento de la cooperativa bajo un contrato de arrendamiento de propiedad. Los residentes de la cooperativa tienen la misma opinión sobre lo que hace la cooperativa y cómo se gestiona. Como el acuerdo está impulsado por valores y no solo por ganancias, los residentes de las cooperativas pueden experimentar costos de vivienda más bajos que otros residentes de apartamentos.

Una fila de edificios de apartamentos. Crédito: Imágenes de Thinkstock / Stockbyte / Getty Images

Eres el propietario de Shares, Not Bricks

Cuando compra un condominio, compra un apartamento físico en un edificio residencial multifamiliar. Usted tiene una escritura, y esa escritura le dice al mundo que usted es el único propietario de la propiedad inmobiliaria. Cuando compra una cooperativa, compra una participación en la corporación que posee todo el edificio. Usted no recibe una escritura y no posee ningún bien inmueble. En su lugar, recibe un certificado de acciones que documenta la cantidad de acciones que posee en la corporación. En general, cuanto más grande sea el apartamento que compra, más acciones recibirá.

Las acciones te compran el derecho a vivir en el apartamento

Las acciones de la cooperativa le compran el derecho exclusivo de vivir en el apartamento mientras usted sea el propietario de las acciones. Sus derechos y responsabilidades son similares a los de un inquilino. Por ejemplo, se le puede pedir que mantenga el interior del apartamento y se comporte respetuosamente con sus vecinos. La corporación tiene deberes de tipo propietario, como el mantenimiento del edificio y el pago de gastos como el calor, el seguro del edificio, los impuestos a la propiedad y la hipoteca. Usted y otros accionistas pagarán una tarifa de mantenimiento mensual para cubrir estos gastos. Estas tarifas generalmente se cobran al costo.

Entrar es difícil

Las cooperativas generalmente son administradas por una junta elegida por y por los dueños de las cooperativas. Las juntas son libres de establecer sus propios estándares de admisión siempre y cuando no violen las leyes de discriminación. Tienen una reputación de ser selectivos acerca de quiénes ingresan al edificio. Esto se debe a que todos los accionistas deben contribuir a los costos de funcionamiento del edificio. Si un propietario incumple, los otros tienen que recoger la pestaña. Espere pruebas de valor neto financiero y una entrevista rigurosa.

El valor de las acciones puede aumentar con el mercado inmobiliario

Las cooperativas a precio de mercado permiten a los accionistas comprar y vender acciones a tasas de "mercado". La tasa de mercado es el precio que un comprador está dispuesto a pagar por la participación teniendo en cuenta el valor del edificio en su conjunto. En una cooperativa a precio de mercado, el valor de su participación debería aumentar si los valores de las propiedades aumentan, y viceversa. Las cooperativas de capital limitado restringen el precio de venta. Bajo este acuerdo, es probable que no obtenga una ganancia de capital en sus acciones si el edificio se aprecia en valor.

El dolar inferior

Independientemente del tipo de cooperativa que elija, debe verificar la situación financiera de la compañía antes de comprometerse. Las corporaciones cooperativas, como cualquier otro propietario de una casa, pueden incumplir la hipoteca. Si la hipoteca se ejecuta, su contrato de arrendamiento de propiedad se cancela. En este escenario, su cooperativa se convierte en un contrato de alquiler y todavía tendrá que pagar el préstamo que tomó para comprar las acciones. Afortunadamente, los estrictos criterios de admisión significan que la ejecución hipotecaria ocurre raramente.