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La posesión adversa es el proceso mediante el cual una persona puede adquirir el título de una propiedad inmobiliaria al ocuparla. La propiedad debe estar ocupada por un cierto período de tiempo, lo que difiere según el estado. En Nueva Jersey, el período de tiempo y otros elementos requeridos de posesión adversa se establecen en la Sección 2A: 14-31 del Código de Nueva Jersey. Si el poseedor adverso prevalece en su reclamo, el dueño de la propiedad original no es compensado por la pérdida.
Periodo de Posesión
Si una persona que posee una casa o terreno baldío instala una cerca, construye un camino o coloca una estructura más allá del límite de su propiedad (en la propiedad de otra persona) puede obtener el título después de mantener la posesión por un largo período de tiempo. Bajo la Sección 2A: 14-31, si la propiedad es un área de bosque sin desarrollar, el período de posesión adversa es de 60 años. Toda otra propiedad tiene un período de ocupación de 30 años.
Tacking
Debido al largo período de tiempo requerido para reclamar la posesión adversa en Nueva Jersey, un poseedor adverso puede establecer que el período legal se satisface mediante el abordaje. Apuntar significa que la persona que reclama la propiedad por posesión adversa puede usar escrituras pasadas o registros públicos para establecer que el período de posesión de 30 o 60 años comenzó con un propietario anterior.
Por ejemplo, si una persona construyó una cerca dos pies más allá de su línea de propiedad y permaneció allí durante 12 años antes de la venta, y el nuevo propietario mantuvo la cerca, el nuevo propietario podría solicitar el título por posesión adversa después de 18 años. Esto se debe a que la ocupación comenzó 30 años antes, cuando se construyó la cerca durante la posesión del propietario original.
Elementos
Un poseedor adverso debe establecer los elementos de posesión adversa para adquirir un título en Nueva Jersey. Los elementos incluyen posesión continua, hostil, abierta y notoria, exclusiva y real. "Continuo" significa que la posesión debe ser constante y regular; El uso esporádico de la tierra no es suficiente para establecer una posesión adversa. "Hostil" significa que el poseedor adverso usa la propiedad sabiendo que no es el propietario legítimo de la propiedad. Un poseedor adverso puede establecer una posesión "abierta y notoria" al usar la tierra de manera que todos, incluido el propietario real, puedan verla, como mantener el césped o colocar un cobertizo u otro tipo de estructura en la tierra. El elemento de propiedad "exclusiva" requiere que el poseedor adverso sea el único poseedor de la propiedad. Esto significa que incluso el propietario real no usa la tierra. Por último, "posesión real" significa que el poseedor adverso debe hacer uso de la tierra, por ejemplo, para la cosecha de cultivos, en lugar de simplemente reclamarla.
Excepción
La única excepción al derecho al título por posesión adversa en Nueva Jersey es cuando el gobierno federal o estatal posee la propiedad en cuestión. La propiedad que tiene un uso público, como una escuela y sus terrenos circundantes o una carretera, está protegida contra cualquier reclamación de posesión adversa. Además, los bosques de propiedad estatal o federal, incluso si están subdesarrollados y no se utilizan, tampoco están sujetos a ser tomados por un poseedor adverso.