Tabla de contenido:
Venta al por mayor de REO Ejecuciones hipotecarias en su área por muy poco dinero.
REO ejecución de una hipoteca Si su área está cargada con ejecuciones hipotecarias REO, entonces podría estar obteniendo un ingreso lateral decente o de tiempo completo con bienes raíces.
Decida en qué área le gustaría invertir que está cargado con ejecuciones hipotecarias REO. Querrá asegurarse de que el área que le interesa no solo tenga propiedades REO, sino que también tenga una gran cantidad de efectivo que solo los inversionistas compran allí. Puede averiguarlo a través de registros públicos o mediante el Servicio de listado múltiple (busque un agente de bienes raíces para que lo ayude con esto si no tiene su propio acceso). Conserve esta información para su uso posterior.
Paso
Busque un abogado o una compañía de títulos que sea amigable con los inversores y que pueda realizar sus cierres simultáneos (o cierres dobles). Si no sabe dónde encontrar uno, tendrá que preguntar a otros inversores a quién usan o unirse a su inversión local en bienes raíces. club. (Una gran cantidad de clubes de bienes raíces te dejarán ir la primera vez gratis … solo pregunta).
Una vez que encuentre su área objetivo, pregunte a los propietarios locales allí si estarían interesados en otra propiedad de alquiler en el área y cuánto estarían dispuestos a pagar por una.Puede encontrar los propietarios locales llamando a los carteles de "alquiler" en la zona, hablando con agentes de bienes raíces y hablando con los propietarios en las reuniones locales del club de inversionistas de bienes raíces.
Paso
¿Recuerda en el paso 1 donde debería haberle pedido a un agente de bienes raíces que lo ayude a dirigirse a un área donde los compradores de efectivo compran? Bueno, va a pedirle a ese agente de bienes raíces que regrese unos pocos meses y le dé una lista de todas las ventas en efectivo que tuvieron lugar en su área objetivo para las ejecuciones hipotecarias de REO. Esta información no solo le dará una lista de todos los compradores en efectivo, sino que también le dirá cuánto están dispuestos a pagar estos inversores por determinados tipos de propiedades en su área objetivo.
Paso
Bien, ahora que tiene una lista de compradores juntos y una compañía de títulos o un abogado en su lugar, ahora puede comenzar a ubicar las propiedades de Ejecuciones Hipotecarias de REO para poner ofertas. En su mayoría todos los bancos listarán sus propiedades con agentes de bienes raíces. Entonces, ¿recuerdas al agente de bienes raíces con el que has estado tratando?:-) Sí, les pedirá que le proporcionen diariamente listados de ejecuciones hipotecarias reo. Es mejor apuntar a las propiedades que han estado en el mercado un poco, porque cuando llegan al mercado por primera vez hay una tonelada de competencia. Pero al principio, apunte a TODAS las propiedades de ejecución hipotecaria REO que vienen al mercado, en caso de que su mercado no sea tan competitivo como el mío.
Haga citas con su agente de bienes raíces para ingresar a las propiedades de ejecución hipotecaria de REO que le interesan. Revise la propiedad y determine cuánto trabajo se necesita (si no conoce ninguna cifra de reparación, no se preocupe … Todavía no;-) seriamente, no lo hago.) Puede pedirle ayuda a su agente de bienes raíces con esto o puede llevarse a un amigo contratista o simplemente puede asumir que necesita un trabajo total. Después de que haya visto suficientes casas en venta e incluso haya visto suficientes ventas, podrá juzgar la cantidad de trabajo que necesita usted mismo. (Realmente no estoy bromeando cuando digo que todavía no conozco las cifras de reparación. Aunque soy bastante bueno para hacer una estimación, por lo general, entro dentro de $ 5,000).
Paso
Ahora que tiene toda la información que necesita, va a hacer una oferta (es bueno asegurarse de que los compradores estén en primer lugar. Entonces, trabaje en esa lista de compradores, ¿de acuerdo?)
Al tratar con la ejecución hipotecaria del banco REO, no permitirán asignaciones, por lo que estará realizando un cierre simultáneo para sus transacciones.
Para determinar el precio que se ofrecerá, repasará la información provista por su agente de bienes raíces con el efectivo vendido en el área y comparará esas propiedades con la que acaba de ver. Usted sabe por las ventas y por hablar con otros inversionistas lo que los inversionistas en efectivo pagarán por dichas propiedades, por lo que ahora solo tiene que calcular sus ganancias y luego determinar su precio de compra MÁXIMO.
Querrá hablar con su agente de bienes raíces sobre los costos de cierre, ya que reducirán su ganancia y deberá conocerlos para determinar el precio de compra MÁXIMO para que pueda obtener una ganancia. Los costos de cierre o liquidación son diferentes en cada área, por lo que realmente tendrá que revisar esta información con su agente de bienes raíces.
Después de que hayas resuelto todos tus números, incluida tu ganancia, harás la oferta.
Por ejemplo, digamos que los inversionistas están pagando $ 40,000 por propiedades como la Ejecución Hipotecaria REO que usted examinó, y desea obtener un beneficio de $ 5,000 y sus costos de cierre serán de aproximadamente $ 500. Cuando tome todo eso en consideración, su precio de compra MÁXIMO sería de $ 34,500. ($ 40,000 - $ 5000 de ganancias - $ 500 de costo de cierre = precio de compra MÁXIMO).
Aunque no empieces allí. Comience un poco más abajo porque si empieza alto, es difícil bajar, pero si comienza más bajo, puede llegar gradualmente a su precio MAX si es necesario.
Algunos mayoristas usan el método de fórmula y lo que eso significa es que usan una fórmula para determinar su precio de compra MÁXIMO. Ellos determinan el valor de una casa después de la reparación (lo que vale la pena después de que se arregla), multiplican ese valor entre 65% y 70% (tendrá que modificar esto según su mercado) y luego restará los costos de reparación y su beneficio y que será igual a su precio de compra máximo.
Ejemplo: Digamos en ese acuerdo de casa de $ 40,000 que la casa reparada tendrá un valor de $ 100,000. Y la casa necesita $ 45,000 en trabajo hecho para ello. Todavía quieres cobrar $ 5000. Así es como usted calcula cuál es su precio de compra MAX utilizando la fórmula: $ 100,000 x 70% = $ 70,000 - $ 45,000 (reparaciones) = $ 25,000 es su precio de compra MAX. (Encontré usando la fórmula
Paso
Desde que determinó el precio de oferta, tendrá que darle un depósito de dinero a su agente de bienes raíces. Esto es para mostrarle al banco que usted toma en serio su oferta. De manera tan realista, cuanto más pones, más serio te pareces ante el banco. Sin embargo, tenga en cuenta que si pierde el contrato por algún motivo que no esté cubierto por los términos de su contrato, perderá este dinero (por lo que no desea que sea tan alto). Recomiendo cuando trate con REO ejecuciones hipotecarias para poner de $ 500 a $ 1000 como dinero de fianza, pero si puede salirse con los $ 100 … ¡adelante!
Su agente de bienes raíces tomará su cheque y lo más probable es que el corredor lo deposite en una cuenta de garantía hasta el cierre / cierre.
Paso
Si es nuevo en la inversión en bienes raíces, puede elegir diferentes contingencias en su acuerdo sobre su propiedad. Como una inspección de propiedad, inspección de pintura con base de plomo, contingencia de hipotecas, inspección de radón, etc.
Sin embargo, solo una advertencia, mientras más contingencias elija, menos atractiva será su oferta para el banco.
En general, no elijo ninguna contingencia y soy consciente de que mi ferviente dinero corre un gran riesgo en este escenario (porque ni siquiera elijo una contingencia hipotecaria). Cuando hace esto, es la mejor oferta. Usted puede hacer cuando se trata de ejecuciones hipotecarias REO, el banco querrá lo que se llama prueba de fondos. En realidad, querrán una prueba de los fondos, ya sea que elijas contingencias o no, solo un fyi.
La prueba de fondos es solo eso, prueba de que tiene el dinero para comprar esta propiedad. Si tiene una línea de crédito, una tarjeta de crédito, tanto en el banco como en un amigo o familiar que tenga alguna de esas cosas con tanto dinero en su cuenta, puede usarla como prueba de fondos. De lo contrario, puede obtener una carta de prueba de fondos de lo que se llama una compañía de financiamiento transaccional. (Solo busque en Google "fondos transaccionales" para obtener una lista de lugares con los que hablar.)
Cuando el banco firma su oferta muchas veces, el banco tendrá una compañía de títulos con la que querrá cerrar el trato (a veces le darán incentivos para que eso suceda también). Puede aceptar eso pero seguir enviándolo. todos sus documentos firmados a SU compañía de títulos y pídales que hagan un "cierre de cortesía" y pídales que también informen a los bancos de la compañía de títulos. De esa manera usted mantiene el control del trato.
Paso
Ahora que el banco y usted han firmado el contrato, ¡es hora de encontrar a su comprador final! Llame a todos los letreros de "alquiler" que vio donde los propietarios dijeron que estarían interesados en más propiedades de alquiler en el área y dígales que tiene algo bajo contrato y desea saber si está interesado en comprarlo.
¡Llama a todos los que agregaste a tu lista de compradores también!
Además, obtén algunos carteles blancos de plástico corrugado en blanco con soportes de metal y escribe en ellos con tu marcador de magia negra y grueso:
3 dormitorios / 1 ba. Casa barata $ 40k en efectivo / debe vender! 555-5555
Y pon unos 20 de ellos en la zona donde se encuentra la casa. Su teléfono sonará descolgado. (Si no tiene el dinero para comprar alrededor de 20 de estos, simplemente va a estar haciendo un montón de llamadas e investigaciones frías básicamente. Llamando a los propietarios y llamando a los inversionistas que usted sabe compraron una casa por dinero en efectivo en el En los últimos meses … ¿recuerda la lista que recibió del agente de bienes raíces?
¡Su objetivo es trabajar diligentemente para encontrar a su comprador final para que pueda cerrar sus ejecuciones hipotecarias REO y también puede recibir su pago!
Paso
Una vez que encuentre un comprador final, firmará un acuerdo de venta con ellos. En este acuerdo de venta usted será el "vendedor" y ellos serán el "comprador". (Sé que aún no ha cerrado con el banco, pero como tiene un acuerdo de venta ejecutado en la propiedad, ahora tiene lo que se llama un interés equitativo en la propiedad y puede anunciarlo y venderlo como el "vendedor".) Recuerde poner el precio de venta correcto aquí (¡el precio más alto!) Además, también tendrá que obtener un depósito de dinero de su comprador. Como ahora eres el vendedor, quieres que sea lo más alto posible. Así que ya sabes que este comprador se toma en serio el trato. Para estar seguro, pídales que pongan el cheque de pago a nombre de su compañía de títulos o de su abogado. Lo mantendrán en una cuenta de garantía hasta el cierre / liquidación. Asegúrese de informarles que el cierre ocurrirá con su compañía de títulos o con su abogado de bienes raíces (una vez que confíe en este comprador o sepa lo que está haciendo, puede optar por usar su compañía de títulos o su abogado para cerrar).
Paso
Ahora va a enviar este papeleo de venta a su abogado y / o compañía de títulos. Puede hacerles saber que este será el acuerdo de cierre simultáneo en el que está trabajando.
Si por alguna razón, la compañía de títulos dice que no puede hacer un cierre simultáneo, puede hacer un cierre doble y puede usar los fondos transaccionales que buscó hace unos pocos pasos. Le permiten pedir prestado su dinero por unas horas o unos días para hacer su trato. Tenga en cuenta lo que le cobrarán por el dinero, ya que tendrá que poner eso en sus costos de cierre.
¡¡¡Muestra hasta el acuerdo y recoge tus $ 5,000! Ahora ve y encuentra más REO Ejecuciones Hipotecarias al por mayor!