Tabla de contenido:
- Proceso de ejecución hipotecaria
- La participación del inquilino en el juicio
- Protegiendo a los inquilinos en una ejecución hipotecaria
- Desalojo posterior a la ejecución hipotecaria
Si su única asociación con el estado de Indiana es ver el fútbol de Notre Dame o recordar a un sonriente Ron Howard de 6 años cantando las alabanzas de Gary, Indiana, en "The Music Man", es posible que no sepa que Indiana sufrió una. según el estudio realizado en 2007, "My Old Indiana Home: un estudio sobre el aumento de las tasas de ejecuciones hipotecarias" en la Universidad del Sur de Indiana. Tanto el proceso de ejecución hipotecaria como los derechos de los inquilinos asociados en el estado de Hoosier se detallan en las leyes federales y estatales.
Proceso de ejecución hipotecaria
Las ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos son judiciales (en los tribunales) o no judiciales (administrativas). En Indiana, las ejecuciones hipotecarias son judiciales. Desde 2011, los prestamistas hipotecarios han tenido que enviar un aviso a los prestatarios morosos al menos 30 días antes de presentar una acción de ejecución hipotecaria en el tribunal. Inician la acción de ejecución hipotecaria presentando una demanda y registrando lo que se conoce como "lis pendens" o aviso de una demanda pendiente. Las partes nombradas tienen el derecho de solicitar una conferencia de liquidación para buscar una alternativa a la ejecución hipotecaria, como una modificación de préstamo. En última instancia, el tribunal emite una sentencia a favor o en contra de la ejecución hipotecaria y, si es la primera, ordena la venta de la propiedad.
La participación del inquilino en el juicio
Los prestamistas hipotecarios en Indiana pueden incluir tanto al propietario como a los inquilinos en la ejecución hipotecaria porque un contrato de arrendamiento es, de hecho, un interés en la propiedad. El propósito de un prestamista que incluye a un inquilino en la acción es terminar con los derechos de ese inquilino asociados con la propiedad, es decir, finalizar su contrato de arrendamiento. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas presentan una demanda contra el prestatario, especialmente desde que la ley federal de 2009 prohibió a los prestamistas rescindir los contratos de arrendamiento después de que la ejecución hipotecaria entró en vigencia.
Protegiendo a los inquilinos en una ejecución hipotecaria
El Acta Federal de Protección contra Inquilinos en Ejecuciones Hipotecarias de 2009 exige que los prestamistas y compradores de ejecuciones hipotecarias cumplan con los arrendamientos residenciales existentes después de la ejecución hipotecaria. La única excepción a este requisito es cuando una propiedad de ejecución hipotecaria es comprada por un individuo que tiene la intención de ocupar la unidad de alquiler. Al término de un contrato de arrendamiento o para inquilinos sin contrato de arrendamiento, los prestamistas hipotecarios y todos los demás nuevos propietarios, incluidos aquellos que pretenden ocupar la unidad, deben proporcionar a los inquilinos un aviso 90 días antes de iniciar una demanda de desalojo.
Desalojo posterior a la ejecución hipotecaria
Un prestamista hipotecario u otro comprador de ejecuciones hipotecarias tiene el derecho en Indiana de rescindir un contrato de arrendamiento después de una ejecución hipotecaria sin causa justificada, es decir, sin un motivo relacionado con el arrendamiento, como la falta de pago del alquiler. Después del aviso de 90 días requerido por la ley federal, un propietario persigue un desalojo en Indiana mediante la presentación de una demanda de desalojo, llamada detención ilícita, en el tribunal. El inquilino se le da una audiencia. Si se aprueba, el desalojo lo lleva a cabo el alguacil del condado que primero publica la propiedad y luego retira a la fuerza a los ocupantes restantes.