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Puede comprar o refinanciar una casa con un préstamo de rehabilitación convencional o un préstamo FHA 203 (k). La Administración Federal de Vivienda asegura el programa 203 (k), protegiendo a los prestamistas en caso de incumplimiento. Los préstamos convencionales no están asegurados por el gobierno y pueden usarse para más tipos de reparaciones. Tanto la FHA como los préstamos de rehabilitación convencionales requieren contratistas con licencia para realizar reparaciones a la propiedad. Los préstamos de rehabilitación difieren de los préstamos de construcción tradicionales, ya que puede convertir un préstamo de rehabilitación en financiamiento permanente después de la renovación.
Criterios de credito
Si su crédito es menos que estelar, opte por un préstamo 203 (k). Los prestamistas de la FHA generalmente requieren un puntaje de crédito de 640, pero pueden permitir puntajes tan bajos como 600. La garantía de seguro de la FHA permite una mayor flexibilidad para establecer los criterios de crédito.Los prestamistas convencionales generalmente requieren al menos un préstamo de 680 para la rehabilitación de Fannie's HomeStyle. Los prestatarios con excelente crédito, y al menos un puntaje de crédito de 740, obtienen las mejores tasas de interés, lo que puede hacer que un préstamo de rehabilitación convencional sea más barato que un préstamo de rehabilitación de la FHA. En general, con cualquier tipo de préstamo, cuanto mayor sea su puntaje de crédito, más podrá pedir prestado en relación con el valor de su casa.
Límites de préstamo a valor
El préstamo a valor, o LTV, es una relación que describe la relación entre el monto del préstamo de rehabilitación y el valor de la vivienda después de que se realizan las reparaciones. La FHA tiene el LTV más alto permitido para un préstamo de rehabilitación al 96.5 por ciento, lo que requiere un pago inicial del 3.5 por ciento. En una refinanciación, necesita un 3.5 por ciento de capital para cumplir con el requisito de LTV. Un préstamo Fannie HomeStyle tiene un LTV un poco menos generoso al 95 por ciento, lo que significa que necesitaría al menos un 5 por ciento menos o un 5 por ciento de capital en un préstamo de refinanciamiento. Tanto el 203 (k) como el HomeStyle solo permiten refinanciaciones limitadas en efectivo, lo que permite un cambio en la tasa de interés y los términos del préstamo pero no devuelve efectivo significativo al prestatario.
Ratios de deuda a ingresos
Su pago de vivienda por un préstamo FHA 203 (k) no puede exceder el 31 por ciento de su ingreso bruto mensual. El pago de la vivienda incluye capital, intereses, impuestos y seguros. Este límite se conoce como una relación deuda-ingreso, o DTI. Su pago de vivienda más los pagos mensuales recurrentes de la deuda tampoco pueden exceder el 43 por ciento de su ingreso bruto. Sin embargo, estas son pautas establecidas por la FHA. Un prestamista de la FHA que utiliza un software de suscripción automatizado para calificar, puede aceptar un índice DTI más alto, hasta un 55 por ciento.
Los prestatarios de préstamos de HomeStyle con puntajes de crédito más bajos pueden tener un DTI total de hasta el 36 por ciento y hasta el 45 por ciento de DTI con puntajes de crédito más altos. La relación LTV y el tipo de préstamo (tasa fija o ajustable) también afectan a cuál de los dos DTI máximos se aplican.
Proceso de construcción
Las especificaciones de trabajo y las ofertas de contratistas con licencia determinan la cantidad de fondos de renovación que recibe con un préstamo 203 (k) o HomeStyle. Una cuenta de garantía de renovación establecida al cierre retiene los fondos durante el proyecto. Usted saca dinero y paga las reparaciones a medida que el prestamista completa y aprueba el trabajo. El prestamista garantiza que todas las especificaciones de trabajo se cumplan de manera oportuna y de acuerdo con las ofertas. El préstamo 203 (k) puede requerir un consultor aprobado por la FHA que visita la propiedad, completa un informe que detalla el alcance del trabajo necesario y proporciona una estimación antes de que obtenga el préstamo. El consultor también inspecciona el trabajo completado para que pueda extraer fondos y pagar a los contratistas después del cierre.