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Préstamo a valor (LTV) es la relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad en el momento en que se toma el préstamo. La mayoría de las hipotecas sin seguro hipotecario requieren un LTV de no más del 80 por ciento, es decir, la hipoteca no puede ser por más del 80 por ciento del valor de la propiedad. En una hipoteca inversa, LTV no es una característica independiente. Es decir, no hay un máximo establecido y la relación está influenciada por otros factores; sin embargo, en la mayoría de los casos funciona en un rango de aproximadamente 50 a 65 por ciento.
¿Cómo funciona una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario disponible para personas mayores de 62 años o más que no tiene que reembolsarse siempre que el prestatario continúe viviendo en la casa hipotecada. El interés generalmente se acumula en el principio, de modo que el saldo del préstamo puede ser varias veces el monto del préstamo original. Este es un préstamo sin recurso, lo que significa que el prestatario no es personalmente responsable del reembolso. Más bien, el capital inicial de la vivienda junto con su apreciación sobre el plazo del préstamo son la fuente esperada de los fondos de reembolso. El prestatario paga el seguro hipotecario que se usará para pagarle al prestamista si el patrimonio de la vivienda no es suficiente para pagar el préstamo en su totalidad.
Calificaciones de préstamos
Solo hay dos requisitos básicos para un prestatario de hipoteca inversa: la edad y el valor líquido de la vivienda. Sin embargo, el valor mínimo requerido de la vivienda no es una cifra específica aplicable a todos los casos. Más bien, es uno de los varios factores interrelacionados que intervienen en la determinación del monto máximo de su préstamo. Estos factores son el valor de la vivienda, hasta un límite máximo; años; tasa de interés; y el tipo de préstamo, que incluye una suma global, un pago mensual durante un plazo específico, un pago mensual durante toda su vida, una línea de crédito o alguna combinación de estas opciones.
Fórmula
La fórmula para determinar el monto máximo de préstamo que recibiría, según un estudio extenso de la Junta de la Reserva Federal, es compleja y puede ser modificada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano periódicamente. Comienza con el valor de su casa, hasta un límite nacional establecido en $ 625,500 a partir de 2011. En el segundo paso, su edad y la tasa de interés actual cobrada por el tipo de préstamo que desea se comparan para llegar al valor entre 0 y 1 que se multiplica por el valor de su hogar o el límite máximo, el que sea menor. La cifra resultante es el monto máximo del préstamo para el que es elegible. De esa cifra, usted resta cualquier deuda existente que tenga sobre la casa. Esta es la cantidad de dinero que puede recibir, menos los costos de cierre del préstamo.
Calculadora online
Debido a que la fórmula es tan compleja y las tasas de préstamo cambian a diario, existen calculadoras de hipotecas revertidas en línea que puede utilizar para determinar la cantidad de dinero para la que sería elegible y, por lo tanto, cuánto capital debe tener para calificar. Por ejemplo, un propietario único de 62 años, con una casa de $ 300,000, que desea una hipoteca inversa de suma global sería elegible para un préstamo de $ 157,000 a una tasa fija del 6.4 por ciento, que incluye el seguro hipotecario. Si la propietaria tiene un 50 por ciento de capital en la vivienda, eso significaría que ella también debe $ 150,000 en una hipoteca existente. La hipoteca tendría que pagarse con la hipoteca inversa, dejando $ 7,000 para pagar los costos de cierre. Un propietario de la misma edad, que desee el mismo préstamo y obtenga la misma tasa no sería elegible si tuviera un LTV de más del 50 por ciento. A medida que el prestatario envejece, el monto de su préstamo aumentaría y, por lo tanto, su LTV también lo haría. A los 90 años, el mismo prestatario recibiría $ 210,000, lo que resultaría en un LTV de alrededor del 67 por ciento.