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La reducción de capital de un préstamo hipotecario no sigue los pagos mensuales: solo una parte de cada pago se destina al capital, mientras que el resto se destina a los intereses. Con los pagos mensuales fijos, la proporción entre el monto del capital y el interés cambia cada mes. A medida que el saldo disminuye, la cantidad que va hacia el interés disminuye y la cantidad que va hacia el principal aumenta.
Interés y Principal
El interés es el dinero cobrado por un préstamo pendiente. Con los pagos mensuales fijos, la tasa de interés mensual se utiliza para el cargo mensual. La tasa de interés mensual es 1/12 de la tasa anual. Siempre paga el saldo del mes anterior por la tarifa mensual. Cualquier cantidad por encima del cargo por intereses va hacia el principal. El principal reduce el saldo de su préstamo. El saldo del préstamo reducido conlleva menos intereses para el pago del próximo mes. La diferencia en el interés se agrega al principal.
Tasa Efectiva Anual
No puede multiplicar el saldo inicial del préstamo por la tasa de interés anual por el monto de interés anual a menos que tenga un préstamo de solo interés. De lo contrario, el saldo mensual decreciente afecta el interés anual general. Puede multiplicar la tasa de interés mensual por el saldo del mes anterior por el monto de interés mensual; Luego agregue cada 12 cantidades mensuales por la cantidad anual de cada año. Luego, divide el monto anual por el saldo inicial para la tasa anual efectiva de cada año. También puede dividir el monto anual por el saldo original para la tasa efectiva del saldo inicial de cada año. El monto total de intereses para el préstamo total dividido por el monto del préstamo le proporciona la tasa efectiva total.
Saldo promedio
La tasa efectiva anual es más baja que la tasa de interés anual porque su saldo cambia a medio plazo. La tasa anual regular es precisa, pero no tiene una cantidad constante para aplicar. Puede promediar los saldos de los préstamos para cada año y multiplicarlos por la tasa de interés anual para la cantidad de interés anual. Si promedia todos los saldos de los préstamos y los multiplica por la tasa anual multiplicada por la cantidad de años del préstamo, obtendrá el monto total de intereses.
Reducción de préstamos
Una vez que sepa cuánto interés tiene que pagar, puede calcular la cantidad de reducción de capital. Reste el interés mensual del pago mensual para la reducción mensual del capital. Alternativamente, reste el interés anual del pago anual para la reducción de capital anual. Reste la reducción del saldo anterior para el nuevo saldo.