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La financiación del propietario se produce cuando el propietario de un bien inmueble acepta aceptar pagos directamente del comprador en lugar de recibir el precio de compra en una suma global de una institución crediticia. El comprador generalmente se muda de inmediato, pero no toma el título hasta que haya completado todos los pagos. Este acuerdo se conoce comúnmente como un contrato de tierras. Aunque las leyes de Carolina del Sur que rigen los contratos de tierras son similares a las de otros estados, sí contienen características distintivas.
Hipotecas y gravámenes
Un comprador en virtud de un contrato de tierras adquiere el título de la tierra sujeto a cualquier hipoteca o gravamen preexistente sobre la propiedad. En consecuencia, el comprador debe realizar una búsqueda de título en la oficina de registros de tierras del condado antes de que se firme el contrato y antes de que obtenga el título de la propiedad. Si la propiedad está sujeta a una hipoteca o gravamen registrados en el momento en que el vendedor transfiere el título, el comprador toma la propiedad sujeta a ella, pero tiene un reclamo legal contra el vendedor por daños y perjuicios. Si la hipoteca o el embargo no se registra, se extinguirá cuando el título pase al comprador, aunque el titular de la hipoteca o el derecho de retención todavía tendrá un reclamo sin garantía contra el vendedor por el monto pendiente.
Defecto
Carolina del Sur ofrece menos protecciones formales a los compradores en virtud de contratos de tierras que las leyes de muchos otros estados. Permite que los contratos de tierras contengan disposiciones de decomiso que dan derecho al vendedor a confiscar la propiedad sin ejecutar una hipoteca o pagar una indemnización si el comprador no cumple con el pago en cualquier momento durante el período de pago a plazos. Esto significa que el comprador no tiene capital en la vivienda hasta que obtenga el título legal. Los compradores y vendedores tienen la libertad de negociar un acuerdo más equitativo en el contrato de tierras.
Alivio Equitativo
Debido a las duras consecuencias de la confiscación, un comprador que renuncia a todos los pagos en un contrato de tierras puede apelar a un tribunal de equidad para obtener alivio. Aunque no existen protecciones legales para ayudar a los compradores que renuncian, el caso de Lewis v. Premium Inv. Corp. estableció que un tribunal de Carolina del Sur tiene el derecho de forzar al vendedor a ejecutar una hipoteca, vender la propiedad en una venta judicial y devolver los ingresos en exceso de la deuda pendiente del comprador al comprador, preservando así el capital del comprador. También estableció que un tribunal puede permitirle al comprador una segunda oportunidad de poseer la propiedad si le paga al nuevo propietario el monto de su deuda pendiente dentro de un cierto período de redención establecido por el tribunal. Estos remedios son otorgados por los tribunales solo si los hechos del caso indican que de lo contrario se produciría una injusticia.
Transferencia de título
Una vez que el comprador completa todos los pagos, el vendedor está obligado a transferir el título al comprador. La mayoría de los contratos de tierras requieren que el vendedor proporcione un "título comercializable", lo que significa que no hay embargos o hipotecas pendientes sobre la propiedad. Si el vendedor no transfiere el título, o si transfiere el título con un defecto, como una hipoteca sin pagar, el comprador puede demandar para obtener alivio. Puede solicitar daños al vendedor, como el monto de una hipoteca impaga, o puede pedirle a la corte que ordene a la oficina de registros de tierras del condado que le transfiera el título de propiedad a la propiedad.