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Un propietario generalmente tiene la mayoría de las cartas en el juego de alquiler, ya sea que haya un contrato de arrendamiento o no. Pero un derecho que efectivamente se elimina de la caja de herramientas de un propietario cuando no tiene un contrato de arrendamiento con sus inquilinos es el derecho a desalojar por alguna violación de la comprensión verbal que no sea la falta de pago del alquiler. Esto se debe a que, sin un contrato de arrendamiento, no tendrá ninguna prueba de que el inquilino violó los términos del arrendamiento. El alquiler es una excepción porque tendrá un registro de la recaudación del alquiler para verificar el monto del alquiler y la fecha de vencimiento.
Cambio de regla de 30 días
A menos que el inquilino tenga un contrato de alquiler cuyo plazo no haya vencido, el propietario puede cambiar o agregar los requisitos de alquiler con un aviso de 30 días. La mayoría de los estados requieren que este aviso esté por escrito. En el caso de un propietario sin un contrato de arrendamiento, la regla es la misma y se puede utilizar para formalizar reglas no escritas previamente. Un propietario puede especificar una amplia gama de términos que quiere imponer al inquilino y documentarlos por escrito, ya sea que formen parte o no del acuerdo verbal. El propietario sin un contrato de arrendamiento también podría usar el aviso de 30 días para aumentar el alquiler.
Desalojo
Un propietario puede desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler con un aviso de tres o cinco días, según las leyes estatales, ya sea que haya un contrato firmado o no. En la mayoría de los lugares, un propietario puede desalojar a un inquilino sin ningún motivo si no hay un contrato de arrendamiento o un contrato de mes a mes. La ley estatal requiere que el propietario envíe un aviso de 30 o 60 días de terminación si no existe una causa justa para la terminación. Un propietario con un contrato de arrendamiento también puede desalojar a un inquilino por infracciones reiteradas, y en algunos casos incluso una sola violación, de un contrato de arrendamiento por escrito con un aviso de tres o cinco días. Un propietario sin un contrato de arrendamiento que intente un desalojo por estas razones corre el riesgo de perder el caso de desalojo y una demanda exitosa por desalojo ilícito, porque no tiene pruebas de que existiera la regla.
Just Cause Exception
Los estados de New Jersey y New Hampshire prohíben a los arrendadores desalojar a los inquilinos sin una buena razón, como la falta de pago de la renta, ya sea que haya un contrato de arrendamiento o no. La mayoría de las ciudades que tienen control de alquileres también incluyen esta prohibición. La causa justa se define en los estatutos estatales y locales y generalmente consiste en la falta de pago del alquiler y las violaciones de las disposiciones de arrendamiento.
El efecto del control de rentas
El Distrito de Columbia y varias ciudades de California, Maryland, Nueva Jersey y Nueva York están sujetas al control de alquileres. El control de la renta limita la frecuencia y la cantidad de los arrendadores que pueden aumentar la renta, prohíbe casi todos los desalojos justos y, en ocasiones, impone otras reglas, como las relacionadas con los depósitos de seguridad y el manejo de los servicios públicos. Todos los propietarios, con o sin un contrato de arrendamiento, deben cumplir con los requisitos de las ordenanzas de control de alquileres.