Cómo comprar una casa embargada o una propiedad subastada

Cuando un propietario no realiza los pagos de la hipoteca a tiempo, el prestamista hipotecario, por lo general, un banco, puede ejecutar la hipoteca de la propiedad. La ejecución hipotecaria es un proceso legal en el que el propietario pierde el título de la vivienda y el prestamista recibe la propiedad o una suma de dinero de la venta de la propiedad. Los prestamistas deben anunciar públicamente cuándo comienzan los procedimientos de ejecución hipotecaria, que es información que puede usar si desea comprar la propiedad. Puede comprar una casa embargada antes, durante o después de una subasta.

Preparando para comprar

Deberá hacer ciertos preparativos si desea comprar una propiedad ejecutada, incluyendo:

1. Identificando propiedades disponibles: Puede consultar un servicio de listado múltiple en línea, o MLS, para casas en la etapa previa a la subasta de ejecución hipotecaria, casas a punto de ser subastadas o casas en venta directamente del prestamista. Un MLS tiene instalaciones de búsqueda que le permiten especificar el estado, la ubicación, el tipo y el rango de precios de las propiedades en ejecución hipotecaria.

2. Organización de la financiación: Deberá obtener efectivo para comprar una propiedad ejecutada. Las subastas son siempre en efectivo solamente.

3. Contactando a la parte apropiada: Puede ser el prestamista, el propietario o el agente del propietario. Haga arreglos para inspeccionar las propiedades que le interesen.

Compra de propiedades de pre-ejecución hipotecaria

Normalmente, transcurren varios meses entre la presentación de una ejecución hipotecaria y una subasta. Durante el período de pre-ejecución hipotecaria, puede comprar la casa haciendo una oferta al propietario. Si la cantidad que ofrece es menor que el saldo de la hipoteca restante, la transacción se denomina venta corta y debe ser aprobado por el prestamista. Las propiedades de venta corta generalmente se venden "como están", lo que significa que usted asume la responsabilidad financiera por cualquier reparación que requiera la propiedad. Además de obtener el permiso del prestamista para una venta corta, una compra previa a la subasta es similar a un proceso regular de compra de vivienda.

Comprar en Subasta

Cuando se completa el proceso de ejecución hipotecaria, la casa se presenta en subasta, generalmente por un funcionario local, como un alguacil del condado. El prestamista generalmente establece una reserva cantidad - la cantidad mínima que aceptará para la propiedad. Al comprar una casa embargada en una subasta, usted debe:

1. Comprender el proceso de licitación utilizado en su estado. Algunos estados requieren que traiga el monto total en efectivo o cheque de caja, mientras que otros requieren solo un pequeño depósito en efectivo que puede no ser reembolsable. Investigue las leyes de ejecución hipotecaria de su estado y observe una subasta o dos para sentirse cómodo con el proceso.

2. Revisar los registros del condado en las propiedades que le interesen para encontrar ofertas potenciales. Puede averiguar el valor estimado de la propiedad y las hipotecas, gravámenes o impuestos atrasados ​​adeudados. Usted puede ser responsable de pagar algunos o todos los gravámenes si su oferta gana.

3. Verifique la fecha de la subasta con el administrador de la propiedad para la propiedad que desea, ya que estas fechas pueden cambiar por varios motivos. Es posible que tenga que registrarse en la subasta para poder ofertar.

4. Establezca su límite de oferta, especialmente en estados donde debe traer la cantidad total en efectivo. Su investigación debe informar su límite, y esto debería protegerlo de ser arrastrado por la emoción de una guerra de ofertas que reduce o elimina el trato. RealtyTrac, una agencia de cotización MLS, recomienda que establezca el límite de su oferta en el 80 por ciento del valor de mercado de la propiedad, incluidos los embargos y los trabajos de reparación necesarios.

5. Si es nuevo en las ofertas, siga las indicaciones de los oferentes experimentados, pero no se deje intimidar por ellos. Se adhieren a su límite de oferta.

6. Si su oferta gana, el subastador le proporcionará documentos de verificación. Verificar el procedimiento para tomar posesión.. Algunos estados permiten la posesión inmediata, mientras que otros pueden requerir días o semanas. Averigüe si usted es responsable de que el sheriff desaloje a los ocupantes actuales.

Cuando la subasta falla

Si la oferta más alta en una casa no cumple con el requisito de reserva del prestamista, el banco se convierte en el propietario de la casa, ahora clasificado como propiedad de bienes raíces, o REO, propiedad. El banco puede contratar una casa de subastas y poner la propiedad en subasta nuevamente, y se pueden aceptar las ofertas en línea. Puede inspeccionar la propiedad antes de la subasta para ayudar a establecer su límite de oferta. Debe registrarse para ofertar en una subasta REO y proporcionar el monto del depósito, generalmente del 5 al 10 por ciento, inmediatamente si su oferta es válida, aunque podría vivir en un estado que requiera el pago completo de una sola vez. Tenga en cuenta que la propiedad se vende "tal como está" y es posible que tenga que desalojar a los ocupantes que no cooperan. Alternativamente, el banco podría poner la casa REO en venta como una propiedad convencional a través de un agente de bienes raíces.