Tabla de contenido:
- El margen de explotación
- Flujo de efectivo antes de impuestos
- Flujo de efectivo después de impuestos
- Flujo de efectivo después de impuestos de la venta
Ser propietario de un complejo de apartamentos puede ser una inversión lucrativa. Usted tiene el potencial de ganar dinero con los ingresos del alquiler y la apreciación del valor de la propiedad. El dinero generado por los ingresos del alquiler depende de si la propiedad tiene un pago hipotecario y la tasa impositiva del inversionista. La apreciación de la propiedad se realiza cuando se vende. Sumar los dos juntos determina cuánto puedes ganar.
El margen de explotación
El ingreso operativo neto, o NOI, es el ingreso que genera un complejo de apartamentos después de que se pagan todos los gastos operativos. Es igual al ingreso bruto menos los gastos operativos totales. Los ingresos brutos incluyen los ingresos por alquiler de inquilinos y otras fuentes, como las instalaciones de lavandería. Los gastos operativos incluyen elementos tales como mantenimiento, servicios públicos, impuestos a la propiedad y subsidios de reemplazo, que reservan dinero para el reemplazo del equipo. NOI es el flujo de efectivo que un propietario recibe antes de realizar cualquier pago de hipoteca o impuesto a la renta.
Flujo de efectivo antes de impuestos
Si un complejo de apartamentos tiene una hipoteca, el servicio de pago o deuda se resta de los ingresos operativos netos para determinar el flujo de efectivo antes de impuestos. El servicio de la deuda incluye el interés y el principal del pago de la hipoteca. El flujo de efectivo antes de impuestos es el ingreso generado por la propiedad antes de que se pague cualquier pago del impuesto a la renta.
Flujo de efectivo después de impuestos
El flujo de efectivo después de impuestos es igual al flujo de efectivo antes de impuestos menos el impuesto a la renta. El impuesto a la renta se calcula restando los elementos deducibles de impuestos, como la depreciación y los intereses, de la utilidad operativa neta y multiplicándolos por la tasa impositiva del inversionista. La depreciación es una deducción anual permitida por el Servicio de Impuestos Internos para el deterioro físico de la propiedad. El interés es la porción de interés del pago de la hipoteca. El flujo de efectivo después de impuestos es el dinero que un inversionista obtiene de un complejo de apartamentos cada año después de pagar los pagos de la hipoteca y los impuestos.
Flujo de efectivo después de impuestos de la venta
El flujo de caja después de impuestos de la venta es igual al precio de venta menos los gastos de venta, como las comisiones de corretaje, menos el saldo de la hipoteca, menos el impuesto sobre las ganancias de capital. Este es el dinero total de la venta de la propiedad después de pagar la hipoteca y los impuestos. El dinero total generado por ser el propietario del complejo de apartamentos es igual a la suma de todos los flujos de efectivo anuales después de impuestos más el flujo de efectivo después de impuestos de la venta, menos el precio de compra original de la propiedad.