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California es uno de los varios estados que permite la ejecución hipotecaria a través de una transacción privada llamada venta de fideicomisario. Una sustitución de fiduciario bajo una escritura de fideicomiso es un documento legal que le permite al prestamista hipotecario cambiar a la persona o entidad comercial que llevará a cabo la venta de ejecución hipotecaria del fideicomisario privado.
Escritura de confianza
En California, la mayoría de los prestamistas hipotecarios utilizan una escritura de fideicomiso para crear un gravamen hipotecario sobre su casa o propiedad cuando obtiene un préstamo hipotecario. Al momento del cierre de su préstamo, firmará un pagaré y una escritura de fideicomiso. El prestamista hipotecario registrará una copia de la escritura de fideicomiso en los registros de propiedad del condado local. La escritura de fideicomiso es el documento que otorga al prestamista hipotecario la autoridad legal para realizar una ejecución mediante una venta privada en caso de que usted incurra en el pago de su préstamo hipotecario.
Fideicomisario
Cada escritura de confianza identifica a una persona o empresa llamada fideicomisario. El fideicomisario es la persona o empresa autorizada para llevar a cabo una ejecución hipotecaria después de su incumplimiento. El fiduciario es un tercero independiente, generalmente una compañía de seguros, un abogado o una empresa de servicios de ejecución hipotecaria, que trabaja para el prestamista hipotecario.
Sustitución
La mayoría de las escrituras de fideicomiso en California simplemente nombran a la compañía de títulos que manejó el cierre de la hipoteca como fideicomisario bajo la escritura de fideicomiso. Sin embargo, muy pocas compañías de títulos realizan ejecuciones hipotecarias para prestamistas hipotecarios. Después de que el prestatario hipotecario incurra en incumplimiento, la mayoría de los prestamistas hipotecarios reemplazarán al primer fideicomisario nombrado en la escritura del fideicomiso con un nuevo fideicomisario, que generalmente es un abogado o una empresa de servicios de ejecución hipotecaria. El procedimiento adecuado según la ley del estado de California para identificar un nuevo fideicomisario es mediante la creación y el registro de una sustitución de fideicomisario.
Iniciación de ejecución hipotecaria
Si su prestamista hipotecario le envió una sustitución de fideicomisario, esto generalmente es una señal de que el prestamista está considerando al menos, o ya ha iniciado, un procedimiento de ejecución hipotecaria. El prestamista realmente no tiene ninguna razón para registrar una sustitución de fideicomisario a menos que el prestamista esté al menos considerando una ejecución hipotecaria. El fiduciario sustituto identificado en la sustitución del fideicomisario tendrá autoridad para comenzar el proceso de ejecución de una ejecución hipotecaria privada, que en California generalmente demora unos seis meses en realizarse.