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La Administración Federal de Vivienda ayuda a los prestatarios con ingresos bajos y moderados al ofrecer pautas de calificación flexibles y pagos iniciales mínimos. Una agencia dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, la FHA asegura las hipotecas y reembolsa a los prestamistas en caso de que el propietario no pague. Los programas de la FHA, que están destinados a los ocupantes propietarios, también les permiten a los prestatarios alquilar una unidad separada en la propiedad, ya sea dúplex, tríplex o de cuatro unidades; sin embargo, se aplica un factor de renta de alquiler.
Los basicos
La FHA requiere que los prestatarios presenten el Anexo E del Formulario 1040 del IRS y los contratos de arrendamiento o alquiler actuales para verificar los ingresos de alquiler.
Los factores de ingresos de alquiler se aplican a viviendas unifamiliares de una a cuatro unidades. Mide los ingresos brutos de alquiler como un porcentaje, lo que representa las vacantes potenciales, el costo de mantenimiento y la falta de cobro de los alquileres que enfrentan los propietarios de vez en cuando.
La FHA cumple con el factor de mantenimiento y vacante del Centro de propiedad de vivienda (HOC) regional apropiado. Hay cuatro HOC en los Estados Unidos: Santa Ana, Filadelfia, Denver y Atlanta.
Cálculo
La FHA utiliza dos herramientas principales para calcular el factor de alquiler con fines de calificación: un informe de tasación del alquiler de la propiedad en cuestión o las propiedades de alquiler que figuran en la solicitud, y el factor de vacante y mantenimiento HOC.
Según HUD, todos los HOC, con la excepción de Denver, usan un factor de vacante del 15 por ciento. Denver utiliza diversos factores de vacantes para sus jurisdicciones. El factor de ingreso de alquiler para propiedades dentro de las jurisdicciones HOC de Santa Ana, Filadelfia y Atlanta es del 85 por ciento; El alquiler total cobrado menos el 15 por ciento.
Determinación
Un tasador debe determinar el alquiler justo en el mercado de las propiedades para las cuales se utiliza el ingreso de alquiler para calificar. Por ejemplo, al calificar a un solicitante de una hipoteca FHA en un dúplex, el prestamista no puede usar la tasa de alquiler que el prestatario intenta cobrar, pero en cambio, el monto del alquiler se puede obtener razonablemente de acuerdo con la comparación de un tasador aprobado por la FHA de alquileres similares en el área. El valor justo de mercado multiplicado por 0,85 produce el ingreso por alquiler que el prestamista puede usar para ayudar a calificar al solicitante para el préstamo.
Consideraciones
En general, un prestatario no puede utilizar los ingresos por rentas potenciales de una residencia principal que desalojan para calificar para la compra de otra residencia principal con un préstamo FHA. La regla ayuda a garantizar que el prestatario tenga ingresos suficientes para respaldar ambas hipotecas sin dejar de pagar la propiedad desocupada al comprar la nueva. La regla no se aplica si la vivienda principal que está siendo desocupada tiene un préstamo a valor del 75 por ciento o menos. Se aplica solo a una transición principal a principal y no incluye las propiedades de alquiler de buena fe que figuran en la solicitud del prestatario. La FHA puede hacer una excepción para los prestatarios que compran otra residencia principal para la reubicación de empleo debidamente verificada.