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Históricamente, de acuerdo con la ley común, las acciones de título silencioso permitieron a los propietarios iniciar juicios en los tribunales de equidad, afirmando sus derechos de propiedad frente a reclamos de propiedad de otras partes. La mayoría de las jurisdicciones de los EE. UU. Promulgó leyes legales que permiten a sus residentes presentar demandas similares. En Washington, el Código Revisado de Washington permite a los demandantes presentar acciones de título silenciosas para eliminar cualquier posible defecto de título contra los propietarios que reclaman la propiedad por posesión adversa.
Más comúnmente, las acciones de título silencioso son necesarias cuando varias partes reclaman la propiedad de la misma parcela de tierra o propiedad desarrollada o cuando existen disputas de límites entre vecinos. Los propietarios de tierras también pueden presentar acciones de título silencioso contra inquilinos con posesión adversa. Un inquilino que reclama un derecho de propiedad a través de la posesión adversa reclama la propiedad a través del uso abierto y hostil que es adverso a la reclamación del propietario del registro. Según la ley común, una parte podría reclamar la propiedad utilizando las tierras de otra persona de forma continua y abierta durante un número mínimo de años. Hoy en día, la mayoría de los estados tienen estatutos que otorgan a terceros los mismos derechos de propiedad simplemente a través del uso abierto.
Acciones silenciosas de título
Una parte que presenta una acción de título silenciosa permite que el tribunal determine la propiedad adecuada. Al presentar una acción para silenciar el título, el propietario está tratando de "silenciar" la reclamación de los demás sobre su propiedad al hacer que el tribunal establezca la propiedad de una vez por todas. Los juicios por títulos silenciosos también son efectivos contra supuestos tenedores de posesión adversa que reclaman la propiedad por posesión adversa. Al presentar una acción de título tranquila, el propietario de la tierra está efectivamente terminando el uso abierto y continuo de su propiedad por parte del inquilino de posesión adversa.
Posesión adversa
En Washington, los inquilinos de posesión adversa pueden reclamar la propiedad de la propiedad al usarla exclusivamente durante al menos 10 años. El uso del inquilino debe ser abierto, hostil, notorio e ininterrumpido. Al entrar sin autorización, un inquilino con posesión adversa le permite al inquilino reclamar la propiedad sin comprar un terreno. Las legislaturas estatales promulgaron estos estatutos prescriptivos para alentar a los terratenientes a que desperdicien sus tierras mediante su uso activo. Un ejemplo de posesión adversa es cuando un individuo mantiene el césped de su vecino adyacente al cortarlo semanalmente durante 10 años. El vecino que corta el césped puede reclamar la propiedad de la tierra que cortó durante 10 años a través de la posesión adversa. Sin embargo, su vecino, el propietario real de la propiedad, desafiaría su reclamo al presentar una acción para calmar el título.
Consecuencias
Una vez que un propietario obtiene una sentencia a su favor después de presentar una acción o demanda para silenciar el título, se anula la reclamación de propiedad del propietario de posesión adversa. Cualquier uso posterior sin el permiso del propietario se considera un traspaso legal.
Consideraciones
Dado que las leyes estatales pueden cambiar con frecuencia, no utilice esta información como sustituto de la asesoría legal. Busque asesoramiento a través de un abogado con licencia para ejercer la abogacía en su estado.