La tasa de rendimiento de la deuda

El rendimiento es otro término para la devolución. Por ejemplo, el rendimiento de un bono es la tasa de interés nominal o de cupón dividida por el precio de compra. En la inversión en propiedades comerciales, el rendimiento de la deuda es una medida del riesgo inherente a un préstamo y ha reemplazado el criterio anterior de préstamo a valor.

Préstamo a valor

En el pasado, los prestamistas calculaban la cantidad que estaban dispuestos a prestar como un porcentaje del valor de la propiedad. Antes de 2000, la proporción típica de préstamo a valor era del 70 por ciento, por lo que una propiedad valorada en $ 1 millón podría atraer un préstamo de hasta $ 700,000. Durante el período comprendido entre 2003 y 2007, la competencia de los inversores en bonos en busca de buenas inversiones en propiedades comerciales elevó la relación préstamo a valor hasta en un 82 por ciento, y los precios de las propiedades aumentaron significativamente. Cuando el valor de la propiedad comenzó a caer, los prestatarios debían más de lo que valían sus propiedades, una situación conocida como patrimonio negativo.

El margen de explotación

El ingreso operativo neto de una propiedad comercial es el ingreso bruto recibido de la propiedad cada año menos los gastos operativos. El ingreso bruto incluye todos los ingresos de la propiedad, como los ingresos por alquiler, las tarifas de estacionamiento y los recibos de las máquinas expendedoras. Los gastos operativos no incluyen ningún gasto de capital o interés en la compra de la propiedad, pero cubren elementos tales como seguros, reparaciones, mantenimiento y servicios públicos. El NOI de una propiedad es equivalente a las ganancias netas de un negocio y es un factor importante en los ratios de inversión clave.

Ratio de cobertura de servicio de la deuda

El índice de cobertura del servicio de la deuda mide la medida en que los ingresos de la propiedad cubren sus gastos operativos y los pagos de la hipoteca. Para calcularlo, divida el ingreso operativo neto por el total de pagos de la hipoteca para el año. Un resultado de 1 es de equilibrio, y la mayoría de los prestamistas solicitan un índice de cobertura de deuda mínimo de 1.1 para préstamos comerciales y tan alto como 1.3. En la práctica, esto significa que si los costos de la hipoteca de una propiedad totalizan $ 300,000 al año, el NOI debe ser de al menos $ 330,000 y preferiblemente $ 390,000.

Ratio de rendimiento de la deuda

El índice de rendimiento de la deuda y el índice de cobertura del servicio de la deuda se han convertido en los factores más importantes que los prestamistas hipotecarios comerciales consideran al decidir si invertir en una propiedad. El índice de rendimiento de la deuda muestra el NOI como un porcentaje del monto total del préstamo, por lo que un préstamo de $ 10 millones y un NOI de $ 1 millón produce un índice de rendimiento de la deuda de 10 millones dividido por 1 millón, o el 10 por ciento. Cuanto más alto sea el índice de rendimiento de la deuda, más atractiva será la inversión para el prestamista. La mayoría de los proveedores de hipotecas establecen un índice mínimo de rendimiento de la deuda del 10 por ciento, pero algunos insisten en un 11 o 12 por ciento en un mercado volátil.