¿Qué significa la utilidad funcional en una evaluación?

La utilidad funcional es un elemento prescrito incluido en una evaluación profesional de bienes raíces. Las evaluaciones analizan las características del hogar y determinan su utilidad funcional, o su capacidad para proporcionar adecuadamente el propósito previsto. Un hogar generalmente debe proporcionar condiciones de vida adecuadas. Una propiedad comercial se evalúa en una serie de rasgos para determinar si la propiedad es un establecimiento comercial eficaz.

El tasador inspecciona un hogar para comprobar la utilidad funcional. Crédito: Jupiterimages / Stockbyte / Getty Images

Tasaciones inmobiliarias

Las tasaciones de bienes raíces son estimaciones desarrolladas profesionalmente del valor de una propiedad. Los compradores de una propiedad generalmente pagan una tasación como parte de cumplir con los requisitos del prestamista para obtener un valor de tasación aceptable. El enfoque de costos, el enfoque de comparación de ventas y el enfoque de ingresos son tres técnicas básicas utilizadas para llegar a una estimación de valor. La comparación de costos y ventas es común en las evaluaciones residenciales, mientras que el enfoque de ingresos es común en las propiedades comerciales.

Utilidad funcional en el sector inmobiliario

En su artículo de la revista Mortgage Daily News de marzo de 2005, "Evaluación 101: cómo un tasador adquiere el valor de la vivienda", Glenn Setzer ofrece un par de preguntas comunes que utilizan los tasadores para determinar la utilidad funcional de una propiedad. "¿Es la propiedad habitable? ¿Podría tener un uso mayor y mejor?" Para una tasación residencial, la pregunta es si la propiedad proporciona condiciones de vida razonables para tener un valor particular. La segunda pregunta se refiere a si una propiedad determinada puede tener un valor más alto para una función diferente, como convertir una propiedad residencial en una propiedad comercial.

Utilidad funcional de propiedad comercial

Ya sea que intente convertir una propiedad residencial en un negocio o compre una propiedad comercial preexistente, las valoraciones de la utilidad funcional de la propiedad comercial incluyen una amplia gama de consideraciones. Los evaluadores consideran el espaciado de la columna, la profundidad de la bahía, la capacidad del piso con carga viva, la altura del techo, el ancho del módulo, la velocidad del elevador, la capacidad, el número y la seguridad, el nivel de acabado, la eficiencia energética y el estacionamiento cuando corresponda. Cuanto más adecuadas sean estas características para las operaciones comerciales, mejor será la utilidad funcional.

Impacto de la utilidad funcional

El efecto general de la utilidad funcional en el valor de la propiedad varía. Cuando las evaluaciones comparan una propiedad con varias otras, la utilidad funcional es solo una de las muchas categorías utilizadas para las comparaciones. Si cada propiedad residencial o comercial tiene una utilidad funcional generalmente aceptable y relativamente similar, su impacto en el valor es mínimo. En los casos en que la utilidad funcional se considera limitada o poco práctica en relación con propiedades comparables, es posible una caída significativa en el valor de la propiedad.