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La ejecución hipotecaria es el proceso legal mediante el cual un prestamista hipotecario ejerce su derecho a tomar posesión de una propiedad después de que el prestatario incumpla. Como resultado, el propietario pierde su interés en la casa y su puntaje de crédito se ve afectado por los pagos atrasados informados por el prestamista, así como por la acción de ejecución hipotecaria.
Los prestamistas hipotecarios requieren un período de espera para problemas de crédito graves, como ejecuciones hipotecarias, ventas cortas y quiebras, ya que se reflejan directamente en la capacidad del prestatario para pagar la deuda. Durante este período de espera, el prestatario debe restablecer un buen crédito y recuperarse de sus problemas financieros antes de obtener una nueva hipoteca con o sin un cosignatario.
Los basicos
Función Cosigner
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Un cosignatario ayuda a un prestatario que de otra manera sería débil a calificar para crédito debido a su sólido perfil financiero y crediticio. A diferencia de un co-prestatario que también obtiene un interés en la propiedad de bienes raíces al ayudar a que el prestatario primario califique, un cofirmante en una hipoteca solo garantiza, o asume la responsabilidad de realizar pagos en el préstamo si el prestatario no cumple. Los cosignatarios no necesariamente ganan participación en la propiedad. Los cosignatarios suelen ayudar a obtener deudas menores, como préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y arrendamientos de alquiler. Cuando se utiliza para hipotecas, un padre o pariente cercano puede firmar un contrato para un prestatario con un crédito mínimo, pero no con alguien con mal crédito. El prestatario debe ser elegible para el préstamo por sus propios méritos después de una ejecución hipotecaria.
Período de espera convencional
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Los prestatarios deben esperar el período de espera completo antes de poder obtener una nueva hipoteca. Tener un cosignatario no afecta el período de espera. La mayoría de las hipotecas son préstamos convencionales propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac. Estos requieren de tres a siete años después de una ejecución hipotecaria o de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, que traspasa la propiedad al prestamista. Los períodos de espera de tres años se aplican a los prestatarios que pueden demostrar que las circunstancias atenuantes causaron el incumplimiento, mientras que un período de espera de cinco a siete años depende del programa de préstamo a valor y de hipoteca.
Préstamos del gobierno
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Las hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda, o los préstamos de la FHA, y las garantizadas por el Departamento de Asuntos de Veteranos tienen requisitos de espera menos estrictos después de la ejecución hipotecaria. Al igual que los préstamos convencionales, los prestatarios deben cumplir con los estándares de elegibilidad de FHA y VA por sus propios méritos. Un cosignatario puede servir como un factor de compensación que fortalece el archivo de préstamo del prestatario, pero no puede actuar en lugar de los requisitos básicos de espera. La FHA requiere un período de espera de tres años que puede eximirse en presencia de una circunstancia atenuante documentada. Los préstamos VA requieren dos años.