Cómo asumir una hipoteca

Un comprador que asume una hipoteca compra una casa y asume la deuda hipotecaria del vendedor. El comprador generalmente paga un depósito en efectivo que representa la diferencia entre el precio de oferta y el saldo restante en la hipoteca del vendedor. El vendedor transfiere su obligación hipotecaria al comprador, quien realiza todos los pagos futuros. Históricamente, un comprador podría asumir una hipoteca por contrato privado con el vendedor. Hoy en día, la mayoría de los prestamistas bloquean tales prácticas de asunción de hipotecas para garantizar que el prestamista tenga algo que decir en la transacción.

Alguien está firmando un formulario. Crédito: Ivan Sedlak / iStock / Getty Images

Lea las condiciones de la hipoteca

Asumir un préstamo significa literalmente entrar en los zapatos del vendedor. El comprador asume la tasa de interés, los términos de reembolso y otras condiciones del préstamo. En general, el comprador se beneficiará si la tasa de interés es inferior a la tasa que podría alcanzar en el mercado. Sin embargo, la mayoría de las hipotecas convencionales no son asumibles. Los prestamistas no quieren que un prestatario inferior reemplace a un prestatario solvente, ya que esto aumenta el riesgo de incumplimiento. Lea las condiciones de la hipoteca antes de intentar un supuesto de hipoteca. Rara vez puede proceder con una suposición sin el consentimiento de un prestamista.

Compruebe la cláusula de vencimiento en venta

Los préstamos respaldados por el gobierno, como los de la Administración Federal de Vivienda y el Departamento de Asuntos de Veteranos, son inherentemente asumibles siempre y cuando el comprador cumpla con ciertos requisitos. Sin embargo, los préstamos FHA y VA aún pueden contener una cláusula de vencimiento a la venta. Una provisión por vencimiento en la venta le permite al prestamista realizar el pago del monto total del préstamo si el vendedor intenta vender la propiedad a otra persona. Si el vendedor no puede pagar, el banco puede ejecutar la hipoteca. En casi todos los casos, la cláusula de vencimiento en la venta significa que el comprador no puede asumir el préstamo del vendedor a menos que el banco diga que puede hacerlo, independientemente de si el préstamo es convencional, FHA o VA.

Acercarse al banco

Muchos bancos tienen un paquete de supuestos hipotecarios que explica el proceso que deben seguir las partes para transferir el préstamo a través de un supuesto. Los procedimientos pueden variar, pero el comprador invariablemente tiene que calificar para el préstamo. Los préstamos respaldados por el gobierno generalmente tienen criterios de aprobación más indulgentes que los préstamos convencionales. Por ejemplo, es más probable que un prestamista de la FHA pase por alto las imperfecciones en el registro de crédito del comprador. Sin embargo, el prestamista hipotecario tiene poder absoluto para aprobar o rechazar el supuesto de la hipoteca.

Liberar la responsabilidad del vendedor

Si el banco acepta la suposición, le pedirá al comprador y al vendedor que firmen los documentos transfiriendo la obligación de la hipoteca al comprador. En este punto, el vendedor debe verificar que se haya liberado de la responsabilidad del préstamo. Sin una autorización, el vendedor aún puede ser responsable del préstamo si el comprador falla posteriormente. Los pagos atrasados ​​y el incumplimiento del préstamo aparecen en el informe de crédito del vendedor y frustran los intentos de obtener un nuevo préstamo hipotecario si no se emite una exención de responsabilidad.