Tabla de contenido:
- Términos básicos
- Pagos e impuestos
- Cuando las cosas van mal: confiscación
- Cuando las cosas van mal: la ejecución hipotecaria
- Predeterminado del vendedor
Los contratos de terrenos a plazos, también conocidos como contratos de escritura, son una variedad de financiamiento para propietarios de bienes raíces que permite que un comprador y un vendedor se salten el proceso de aprobación del banco y trabajen directamente entre ellos. Los contratos de terrenos son una forma común de comprar y vender propiedades en el estado de Michigan, y si bien cada contrato de terrenos puede variar debido a la naturaleza flexible del acuerdo, existen puntos en común que todas las partes deben esperar.
Términos básicos
El contrato de terrenos típico, en Michigan y en otros lugares, exige que el vendedor mantenga la escritura a su nombre como garantía, mientras que él financia temporalmente la compra del vendedor. El proveedor generalmente desea un préstamo a 30 años, con un pago global vencido después de cinco o 10 años. Acuerdan un precio, tasa de interés y pago inicial, que en promedio es pequeño y oscila entre el 1 y el 10 por ciento. El vendedor también acepta mantener la propiedad y realizar las reparaciones necesarias, así como pagar los impuestos y el seguro de la propiedad. Los tratos se registran con el registrador de escrituras del condado.
Pagos e impuestos
Los términos promedio del contrato de tierras de Michigan exigen una amortización de 30 años que requiere que el vendedor pague el saldo completo adeudado después de que finalice el período de financiamiento de proveedores. Esto generalmente se logra a través de la refinanciación de vendedores Los pagos que realiza el vendedor durante el período acumulan una parte equitativa para ella; ese capital se utiliza para refinanciar un préstamo bancario, y el proveedor se paga en su totalidad. Cuando eso ocurre, el proveedor transfiere el título al vendedor.
Cuando las cosas van mal: confiscación
Si el vendedor incumple, Michigan le concede al vendedor los derechos de decomiso, siempre que la cláusula esté escrita en el contrato de venta. El decomiso le permite al vendedor simplemente devolver la propiedad al vendedor si se atrasa en los pagos y no puede recuperarlos. El vendedor tiene 90 o 180 días para solucionar el incumplimiento, dependiendo de la cantidad de dinero que haya pagado en el contrato. Si ella no puede solucionar el incumplimiento, la propiedad se devuelve al proveedor y el proveedor mantiene los pagos realizados como daños liquidados.
Cuando las cosas van mal: la ejecución hipotecaria
Michigan también otorga a los proveedores el derecho a una ejecución hipotecaria no judicial si el contrato de venta contiene una cláusula de poder de venta. Esto significa que el proveedor no tiene que pasar por el sistema judicial para reclamar la casa. El vendedor también puede ejecutar una ejecución judicial conforme a la ley de Michigan, pero es más lento y más costoso. La gran diferencia entre el decomiso y la ejecución hipotecaria es que en el decomiso, el vendedor puede actualizarse pagando el saldo vencido (y luego puede permanecer en la propiedad, siempre que se mantenga al día). La ejecución hipotecaria acelera el saldo total debido; y además, puede forzar al vendedor a ser responsable por cualquier deficiencia que no esté satisfecha por la venta de la propiedad.
Predeterminado del vendedor
Michigan también proporciona protecciones para los vendedores en caso de que el proveedor no pueda entregar un título claro al cumplir con el contrato (es decir, el vendedor le paga al proveedor en su totalidad). El vendedor puede obtener una orden judicial que ordene al proveedor que entregue la escritura. El vendedor también puede cancelar el contrato de tierras y exigir la devolución de todo el dinero pagado en la propiedad. Finalmente, el vendedor puede buscar daños monetarios adicionales.