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Texas, al igual que otros estados, permite a los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria usar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria. Este proceso le brinda al propietario la oportunidad de evitar una ejecución hipotecaria, lo que evita un efecto negativo en su puntaje de crédito. En Texas, no hay derecho de redención, que es el derecho de un propietario de una ejecución hipotecaria para recuperar su hogar. Sin embargo, Texas reconoce un derecho de equidad.
Resumen de la ley de Texas
La ley de Texas no permite el derecho de canje, lo que brinda a los propietarios la oportunidad de comprar su casa después de una subasta de ejecución hipotecaria. Texas, sin embargo, permite la equidad de la redención. La equidad de la redención otorga a los propietarios el derecho a aportar el dinero para comprar su casa después del incumplimiento y antes de la subasta de ejecución hipotecaria. Debido a que el capital de la redención le da a los residentes una menor cantidad de tiempo para refinanciar, no es tan favorable para los propietarios en dificultades como un derecho de redención.
Escritura en lugar de ejecución hipotecaria
Una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria (DILF, por sus siglas en inglés) es un proceso mediante el cual un propietario en dificultades le entrega su casa a su prestamista; el prestamista acuerda perdonar el resto de la deuda del propietario. El resultado es que el prestamista es el propietario de la casa, el propietario ya no posee la casa y su nombre se elimina de la escritura. Por lo general, mientras más capital tenga el dueño de casa en la casa, más probable será que el prestamista acepte un DILF.
Ventajas
Los DILF son atractivos para los propietarios de viviendas en mora por muchas razones. El proceso DILF es relativamente rápido y barato. En general, los únicos costos involucrados son las tarifas para registrar la escritura y el costo de redactar la escritura. Además, los DILF no se publicitan como lo son las ventas de ejecuciones hipotecarias. Como tal, los propietarios de viviendas se ahorran la publicidad que generalmente acompaña a una ejecución hipotecaria. Por último, no hay un impacto negativo en el puntaje crediticio del propietario, mientras que una ejecución hipotecaria tiene un efecto drásticamente negativo.
Desventajas
Dependiendo de la entidad crediticia y de la cantidad de capital en el hogar, puede ser difícil convencer a una entidad crediticia para que acepte un DILF. La otra desventaja es que un propietario que obtiene un DILF pierde toda la equidad en su hogar. Esto es diferente a la ejecución hipotecaria en que, después de una venta de ejecución hipotecaria, si la casa se vende por más de la deuda hipotecaria restante del propietario, los propietarios reciben las ganancias.