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No hay demasiados lugares en los Estados Unidos que regulen los aumentos de renta, es decir, en la mayoría de los lugares el propietario puede aumentar la renta tanto como quiera. Muchas ciudades en Nueva Jersey están entre las que están sujetas a controles de renta; otros no lo son Las reglas se aplican a algunos tipos de edificios y no a otros. El tipo de edificio en el que vive y el lugar donde vive en Nueva Jersey determina cuánto puede aumentar su renta el propietario.
Historia
En los Estados Unidos, el control de la renta es una ley local que limita los aumentos en la renta, que tiene sus raíces en los derechos de los veteranos. Durante la Segunda Guerra Mundial, la construcción de viviendas se aplazó para permitir que los recursos materiales y de mano de obra se destinen al esfuerzo de guerra. Cuando los soldados regresaron a casa después de la guerra, tuvieron problemas para encontrar un lugar para vivir. Algunos propietarios aprovecharon la escasez de viviendas al elevar los precios. Al principio se aprobó una ley federal para prevenir esta práctica. Cuando parecía que iba a expirar, algunos estados, entre ellos Nueva Jersey, aprobaron una ley estatal que limitaba los aumentos de renta en todo el estado. Esta ley estatal expiró en los años cincuenta. En la década de 1970, con una marea creciente de escasez de viviendas y alquileres crecientes en algunas ciudades, varias ciudades y pueblos de Nueva Jersey aprobaron las ordenanzas locales de control de alquileres.
Control de los alquileres
Más de 100 ciudades y pueblos en Nueva Jersey están sujetos al control de alquileres. La ley de control de alquileres de Newark es la más antigua. En Newark, el control de alquileres se aplica a los edificios de 1 a 4 unidades ocupados por no propietarios y a todos los edificios más grandes más antiguos. Los propietarios pueden aumentar las rentas un 5 por ciento al año para complejos de 49 unidades o menos y un 4 por ciento para unidades en complejos de 50 unidades o más. En Trenton, los aumentos de renta están vinculados al índice de precios al consumidor. Cada jurisdicción tiene su propio y único conjunto de controles. A menudo se pueden encontrar en línea, en el sitio web de la ciudad.
Exención estatal
La ley estatal exime a todos los edificios construidos después de 1987 de todo el control de alquileres municipal durante 30 años a partir de la fecha de construcción. La idea detrás de esta prohibición es que si el control de alquileres se aplica a toda la construcción, los constructores no tendrían incentivos para construir nuevas viviendas, exacerbando cualquier problema de oferta y demanda de vivienda que ya exista. Una exención de 30 años permite a los constructores un período de tiempo prolongado, equivalente a un plazo de depreciación común, para recuperar los costos de construcción a través de alquileres y precios de venta.
Rentas desmedidas
La ley estatal en Nueva Jersey también incluye una prohibición estatal de "aumentos de renta desmedidos", es decir, aumentos de renta que son tan grandes que hacen que el inquilino tenga que irse. Esto es importante porque Nueva Jersey es uno de los dos estados que tiene un requisito estatal de "desalojo por causa justificada"; prohíbe el desalojo de un inquilino sin una buena razón, como la falta de pago de la renta. Un aumento desmesurado de la renta tiene como objetivo eludir el requisito de causa justa porque efectivamente resulta en un desalojo. Si un aumento de la renta es desmedido lo determina un juez. No está permitido.