Tabla de contenido:
- Regla de exención de venta de casa
- Ganancia imponible
- ¿Cuanto costara?
- Pague en la ganancia pero no puede cancelar la pérdida
Varias leyes fiscales benefician a los propietarios de viviendas. Uno de ellos, quizás el más generoso, es una exención de impuestos sobre la ganancia de la venta de su residencia principal. Las reglas asociadas con esta exención requieren estándares mínimos de residencia que se centran en un período de dos años. Si no cumple con el requisito de residencia, debe pagar impuestos sobre cualquier ganancia generada por la venta de su casa.
Regla de exención de venta de casa
Usted está exento de $ 250,000 de ganancias ($ 500,000 para parejas casadas) en su residencia principal siempre que haya vivido y sea propietario de la casa al menos dos de los cinco años anteriores a la venta. Curiosamente, los dos años no tienen que haber sido consecutivos ni simultáneos con la propiedad. Podría, por ejemplo, haber alquilado la casa como inquilino por un año, mudarse por dos años, luego comprarla y vivir allí durante al menos uno de los dos años en que fue propietario de la casa antes de venderla. Puede utilizar esta exención innumerables veces, pero no más de una vez cada dos años.
Ganancia imponible
El hecho de que haya vendido su casa por más de lo que la compró no significa necesariamente que tenga una ganancia, denominada ganancia imponible en términos del IRS. Cuando compra una propiedad, los costos en los que incurre en la venta, como los costos del préstamo, se agregan al precio de la propiedad y se convierten en lo que se denomina la "base" de la casa. Si realiza mejoras de capital en la propiedad, como remodelar la cocina, terminar el ático y agregar un baño, esos costos se agregan a su base y luego se los denomina "base ajustada". Cuando usted vende la propiedad, incurre en más costos, como comisiones de ventas. Estos costos, junto con su base ajustada, se restan del precio de venta para llegar a su ganancia imponible o ganancia. Es esta cifra la que está sujeta a tributación. Si cumple con los requisitos de residencia para la exención, los primeros $ 250,000 o $ 500,000 de ganancias están exentos de impuestos. Si no cumple con los requisitos de residencia, todas las ganancias están sujetas a impuestos.
¿Cuanto costara?
Si califica para la exención, el beneficio sobre el límite de exención se grava como ganancias de capital a largo plazo. La tasa de ganancias de capital a largo plazo generalmente es del 15 por ciento, pero puede ser tan baja como cero para pequeñas ganancias. Esta es también la tasa que se aplica a todas las ganancias de su residencia si tiene más de un año, pero no cumple con los requisitos de residencia. Si usted fue propietario de su casa por menos de un año, las ganancias se gravan como una ganancia de capital a corto plazo. La tasa de impuestos es la misma que la que paga sobre sus ingresos regulares durante el mismo año fiscal, que estará entre cero y 35 por ciento.
Pague en la ganancia pero no puede cancelar la pérdida
Desafortunadamente, bajo las reglas del IRS, si vende su residencia principal con una pérdida, no puede cancelar o restar esa pérdida de otras ganancias de capital o sus ingresos. Cuando venda con pérdida, se aplicará una de las tres circunstancias: La primera es una venta corta, en la que su prestamista acepta aceptar menos de lo que se le debe. En el segundo escenario, le paga al prestamista en efectivo cualquier déficit que exista entre el precio de venta y la hipoteca. En el tercer escenario, las ganancias reembolsan completamente al prestamista, pero usted todavía muestra una pérdida en la venta, porque compró la casa con un gran pago inicial, pagó el préstamo o pagó por mejoras de capital mientras era dueño de la casa.