Tabla de contenido:
- Mejor postor
- No hay postor alto
- Desalojo de propietario
- Préstamos respaldados por el gobierno
- Deficiencia
Una vez que una casa está en ejecución hipotecaria, se vende en una subasta al mejor postor. Después de la subasta de ejecución hipotecaria, el destino de la propiedad recae en su nuevo propietario. Si no se ofrece una oferta adecuada en la subasta, el banco conserva la propiedad como "propiedad propiedad de bienes raíces" y conserva todos los derechos sobre ella.
Mejor postor
Si un postor adecuado se presenta en la subasta de ejecución hipotecaria y ofrece una cantidad aceptable al prestamista que ejecutó la propiedad, la propiedad se le venderá pendiente de cierre. El cierre de una propiedad comprada en una subasta de ejecución hipotecaria lleva aproximadamente de 30 a 45 días a partir de la fecha de venta. Los derechos sobre la propiedad no se transfieren al nuevo propietario hasta que se complete el cierre y todas las partes firmen los documentos de cierre.
No hay postor alto
Si un ofertante adecuado no se presenta en la subasta de ejecución hipotecaria, el banco se convierte en el nuevo propietario, reteniendo todos los derechos de propiedad y responsabilidad por el cuidado y mantenimiento de la propiedad. El banco puede optar por alquilar la propiedad a través de una compañía de administración de propiedades o intentar revenderla para recuperar algunas de las pérdidas que se produjeron con la ejecución hipotecaria. En la mayoría de los escenarios de ejecución hipotecaria, este último tiene lugar.
Desalojo de propietario
Después de una subasta de ejecución hipotecaria, algunos propietarios se niegan a desalojar la propiedad. Según la ley, el propietario de la vivienda no tiene que desocuparse técnicamente en la fecha de la subasta de ejecución hipotecaria. Si se presenta un postor en la subasta y el propietario se niega a abandonar las instalaciones, el nuevo propietario puede iniciar un proceso de desalojo el día del cierre. Sin embargo, puede llevar varias semanas completar el desalojo. Si el banco ejerce una ejecución hipotecaria y retiene la propiedad como REO, puede llevar a cabo los procedimientos de desalojo mucho más rápidamente.
En última instancia, el propietario de una casa embargada se retira de la propiedad, junto con todos los bienes personales, que se mudan al almacén o se colocan en el bordillo frente a la casa por el departamento del alguacil local.
Préstamos respaldados por el gobierno
En las ejecuciones hipotecarias de la FHA o VA, mientras que el banco que originó el préstamo tiene derechos de propiedad sobre la propiedad, esa entidad gubernamental es responsable de venderla en un escenario REO. En estos escenarios, se pueden ofrecer incentivos especiales a los compradores que utilizan el mismo tipo de financiamiento o un préstamo del banco que posee la propiedad.
Por ejemplo, en algunas propiedades de la FHA, a los propietarios de viviendas que utilizan el financiamiento de la FHA se les puede ofrecer un pago inicial de $ 100. En las propiedades de VA, a los veteranos elegibles se les podría ofrecer asistencia de costos de cierre. En otro ejemplo, si el nuevo comprador utiliza al titular de la hipoteca originaria como su prestamista, podría recibir descuentos en las tarifas de informe de crédito o en las evaluaciones de la propiedad.
Deficiencia
Después de que la propiedad se venda en una subasta o como REO, se puede emitir un fallo por deficiencia en el sistema judicial contra el propietario hipotecado. Un juicio por deficiencia se calcula tomando el saldo de la hipoteca y restando del precio de venta de la propiedad.
Por ejemplo, si un propietario debe $ 250,000 en una propiedad que se vendió por $ 225,000, el prestamista que posee la propiedad podría dedicarse a todas las actividades de cobro bajo la ley o dentro del sistema judicial por la diferencia de $ 25,000.