¿Qué tan exigibles son los pactos de la Asociación de Propietarios?

El condominio es una forma de propiedad de vivienda en la cual cada propietario de unidad, además de ser dueño de su vivienda, también posee una parte de áreas comunes como caminos, instalaciones recreativas, estacionamientos, pasillos y ascensores. Un comprador de condominios se convierte automáticamente en miembro de una asociación de propietarios con sus reglas y responsabilidades. Las reglas de condominios están establecidas por los estatutos estatales y las leyes de casos y, por lo tanto, varían según el estado, pero en general, las reglas requieren que los propietarios de las unidades paguen tarifas para cubrir el mantenimiento de áreas comunes y obedecer los estatutos y las reglas.

Una dueña de casa se apoya en su crédito blanco: David Sacks / Photodisc / Getty Images

Hacen las reglas

La junta directiva de la asociación de propietarios de vivienda, o HOA, establece las reglas, llamadas pactos, condiciones y restricciones, o CC&R, que regulan las actividades de los residentes. Esos CC&R y, a menudo, un conjunto separado de reglas cubren todo, desde la cantidad de mascotas permitidas, en su caso, hasta si un propietario puede pintar su unidad, estacionar un camión en el lote o instalar una antena parabólica. Las reglas generalmente también abordan el ruido y las perturbaciones que impiden a los vecinos el "disfrute pacífico" de sus hogares.

Incumplimiento

No todas las juntas de asociación de propietarios tienen los mismos poderes de ejecución. Podría ser a criterio de la junta determinar si se está produciendo una violación real de la regla. El primer paso que un propietario debe tomar para obligar a una junta a hacer cumplir una regla es reunirse con la junta de la asociación y presentar la evidencia, junto con la disposición apropiada de los CC&R. Llamar la infracción a la atención de la junta puede ser todo lo que se necesita para hacer cumplir la regla.

Poderes de ejecución

Los estatutos de la Asociación de Propietarios y los CC & R deben detallar los procedimientos que deben seguirse antes de tomar medidas contra el propietario de una unidad por violación de las reglas. El proceso generalmente comienza con una carta al propietario de la vivienda que le da tiempo para solucionar el problema. La junta de la Asociación de Propietarios puede tener la autoridad de multar a un infractor por cada día que ocurra la violación. La junta o su representante también pueden ingresar a la propiedad para investigar la supuesta violación o eliminarla. La junta también podría levantar el derecho del propietario a utilizar instalaciones tales como piscinas o canchas de tenis. En casos graves, la junta puede demandar al propietario para arreglar la violación y pagar también los costos judiciales. El tribunal puede otorgar daños monetarios, solicitar una acción policial e incluso ordenar que se retiren los bienes personales. La Asociación de Propietarios puede imponer un gravamen sobre la vivienda que debe pagarse antes de poder vender la vivienda.

Exenciones y cumplimiento selectivo

Una junta de condominios no debe imponer una regla contra un residente mientras ignora las infracciones de la misma regla por parte de otros residentes. Tal aplicación selectiva es discriminatoria. Sin embargo, si una junta ignora una violación de una regla por un período de tiempo considerable, ha renunciado, o ha renunciado, al derecho de hacer cumplir esa regla contra el propietario de la unidad ofensora o cualquier otro propietario culpable de la misma violación. Un "estatuto de limitaciones" del estado define la cantidad de tiempo que se puede ignorar una violación de una regla antes de que ya no se pueda hacer cumplir. Una junta que ha permitido que una regla se aplique o renuncie de manera selectiva puede restablecer la regla al anunciar a la membresía de la Asociación de Propietarios (HOA, por sus siglas en inglés) su intención de comenzar a aplicar estrictamente la regla.

Te veo en la corte

Si bien una junta de la Asociación de Propietarios puede emprender acciones legales contra un propietario de vivienda, los propietarios de condominios tienen el mismo derecho a buscar justicia contra una Asociación de Propietarios. Una asociación de propietarios de viviendas está obligada a actuar en el mejor interés de la comunidad y desempeñar sus funciones de manera justa y sin discriminación. Si una junta de condominios no cumple con sus propias reglas o leyes estatales, un propietario o grupo de residentes puede presentar una demanda alegando que la HOA está incumpliendo sus obligaciones. Dichas demandas son costosas y requieren mucho tiempo, y cualquier persona que esté considerando una demanda de este tipo debe buscar el consejo de un abogado con experiencia en litigios de la HOA.