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Si está a punto de cerrar una nueva casa, es probable que haya personas que le hayan dicho que intente programarla a fin de mes. De hecho, existen ventajas y desventajas de este enfoque. Le ahorrará algo de efectivo al momento del cierre, pero su primer pago hipotecario vencerá en un período de tiempo más corto.
Pagos en mora
El término "atrasos" tiene una connotación negativa, pero cuando lo toma en el contexto de su primer pago hipotecario, en realidad es algo bueno. Cuando hace ese primer pago, cubre el mes anterior, justo lo contrario de alquilar. Cuando realiza un pago de arrendamiento, está pagando por adelantado el mes siguiente. Esta distinción es fundamental para el interés que pagará en el momento del cierre, así como para la fecha de vencimiento de su primer pago.
Interés acumulado
Se suele creer que es mejor cerrar a fines de mes porque le costará menos de su bolsillo. Debido a que el primer pago de la hipoteca que eventualmente realizará es el mes anterior, debe pagar intereses devengados al cierre Hasta el primer día de ese mes: los días restantes del mes en que cierra la propiedad. Por ejemplo, si cierra el 20 de septiembre, debe pagar intereses por el período desde esa fecha hasta el 30 de septiembre, incluidos los 11 días. Si cierra el 10 de septiembre, pagará 21 días de intereses devengados, aproximadamente el doble. No está incluido en su préstamo y no afecta al préstamo a largo plazo de ninguna manera. Tendrá que escribir un cheque por la cantidad al cierre.
Cuando realice su primer pago hipotecario, ese pago incluirá intereses por los 30 días inmediatamente anteriores a la fecha de vencimiento, desde el primer día del mes anterior. El efectivo que paga al cierre cubre los intereses hasta este punto.
El primer pago
Si está preocupado por la cantidad de efectivo que debe obtener al momento del cierre, entonces el cierre a fines de mes es la mejor opción. Pero si está más preocupado por cuántos días puede pasar sin realizar el primer pago de la hipoteca, cerrar a principios de mes es mejor. Su primer pago hipotecario no puede vencer por lo menos 30 días después del cierre y debe programarse para el primer día del mes. Si cierra el 10 de septiembre o el 20 de septiembre, su primer pago vencerá el 1 de noviembre, el próximo primer día disponible del mes después de que hayan transcurrido los 30 días. Esto significa que si cierra el 10 de septiembre, su primer pago hipotecario no vencerá por otros 51 días, 20 días por el saldo de septiembre, más los 31 días de octubre. Pero si cierra el 20 de septiembre, debe realizar el pago de la primera hipoteca solo 41 días después del cierre.
Periodos de gracia
Otra cosa a tener en cuenta es que la mayoría de las hipotecas tienen períodos de gracia, no solo para el pago de la primera hipoteca sino para todas ellas. Normalmente son 15 dias su pago no es realmente "tarde" hasta este momento. Si desea calcular su primer pago hasta el último momento, puede continuar, pero probablemente no querrá confiar en este mes tras mes. Si se tropieza un poco en algún momento y no cumple con la fecha límite, terminará con cargos por pagos atrasados significativos y un ding en su historial de crédito.