¿Qué es un contrato de opción de bienes raíces?

Un contrato de opción de bienes raíces es un acuerdo legal entre el comprador de una propiedad inmobiliaria y su propietario. El comprador potencial debe pagar al propietario una tarifa de opción por el derecho otorgado en el contrato de opción. Dado que se deriva de un contrato de venta de bienes raíces, un contrato de opción es un derivado financiero. Si el contrato de opción es transferible o asignable, tiene valor por sí mismo y puede ser transferido o asignado a otro comprador potencial para obtener una ganancia.

Opción versus obligación

Como la mayoría de los contratos de opción, el contrato de opción de bienes raíces normalmente le otorga al comprador potencial un derecho de compra pero sin imponer la obligación de hacerlo. Sin embargo, un propietario que firma un contrato de opción tiene la obligación legal de vender la propiedad en los términos especificados en el contrato de opción de bienes raíces. Si el propietario de una propiedad no realiza la venta según los términos del contrato de opción, el propietario se arriesga a una demanda que podría forzar la venta de la propiedad.

Obligación de vender

Mientras que los compradores potenciales no incurren en la obligación de comprar en una opción de bienes raíces, los propietarios de contratos tienen que vender al precio especificado. Si el comprador de bienes raíces o el comprador de la opción ejerce la opción de comprar de la manera descrita en el contrato, el dueño de la propiedad está obligado a vender. Los dueños de propiedades solo deben firmar contratos de opción cuando estén dispuestos y sean capaces de cumplir con los términos del contrato. El incumplimiento de la obligación de venta de un contrato de opción de bienes raíces podría llevar a una demanda de desempeño específica que obligue al vendedor a cumplir.

Ventajas para los compradores

Los contratos de opciones permiten a los compradores potenciales más tiempo para asegurar el financiamiento, investigar las posibilidades de desarrollo de propiedades y verificar problemas o atraer socios. Bajo los contratos de opción, los compradores potenciales pueden aprovechar una pequeña cantidad de dinero a cambio de una gran ganancia. Las opciones de bienes raíces se ven comúnmente en las transacciones de alquiler con opción a compra o de alquiler con opción a compra, donde los compradores arriendan propiedades con derechos de compra a precios acordados después de un año. Los compradores que utilizan contratos de opción de bienes raíces también pueden mejorar su crédito y tener una parte de su alquiler aplicada a una compra futura.

Desventajas para los compradores

Los compradores potenciales deben tener cuidado de que la tarifa de la opción que pagan para obtener un contrato de opción de bienes raíces no sea demasiado alta. Un comprador potencial que se niega a ejercer un contrato de opción a menudo pierde la tarifa de la opción completa. En el caso de transacciones de alquiler con opción de compra o alquiler con opción a compra, los compradores potenciales pueden acordar un alquiler por un valor superior al valor de mercado para aplicar una parte del alquiler al precio de compra. Si dichos compradores potenciales luego deciden no ejercer su opción de compra, normalmente perderán el alquiler más alto ya pagado.

Ventajas para los propietarios

El beneficio principal de un contrato de opción de bienes raíces para los dueños de propiedades se encuentra en la tarifa de opción recibida. La mayoría de los contratos de opciones permiten a los propietarios mantener la tarifa de la opción cuando los compradores no ejercen sus opciones de compra. Si se rechaza una opción de compra, el propietario de la propiedad es libre de venderla a otra persona. Los contratos de opciones también pueden permitir a los propietarios tener más tiempo en una propiedad antes de tener que concluir una transacción de venta, como cuando un propietario necesita tiempo para reubicarse.

Desventajas para los propietarios

La principal desventaja de los contratos de opción para los propietarios es la pérdida de otras oportunidades de transacción durante el tiempo que la propiedad está bajo opción. Si un contrato de opción presenta un período de opción de compra largo, por ejemplo, y el valor de la propiedad aumenta considerablemente, el propietario potencialmente ha sacrificado una ganancia significativa.