Tabla de contenido:
- Factores determinantes
- Relación DTI frontal
- Relación DTI de back-end
- Proporción PITI
- Pago inicial y relación LTV
- Cálculo de la muestra
En una preaprobación, un prestamista examina su información financiera, incluida la evidencia de sus ingresos y su informe de crédito, para determinar cuánto estará dispuesto a prestar. Para calcular cuánto es probable que califique, deberá calcular sus ingresos y cuentas por cada deuda de la que sea responsable, no solo las relacionadas con la vivienda. A diferencia de una precalificación, que se basa en los datos que proporciona, la preaprobación es un indicador sólido del tamaño máximo de su hipoteca. Las cartas de aprobación previa generalmente son válidas por 60 a 90 días.
Factores determinantes
Los factores clave para determinar cuánto podrá pedir prestado incluyen:
- Su relación deuda / ingresos, o DTI
- Su pago inicial
- Tu historial de credito
- El valor de la propiedad
De acuerdo con un estudio de Fair Isaac Corporation sobre gerentes de riesgo de crédito en los Estados Unidos y Canadá, su proporción de deuda a ingresos es el factor más importante para determinar si su solicitud de aprobación previa será aprobada. Se consideran dos relaciones DTI: la relación de front-end y la relación de back-end.
Relación DTI frontal
La proporción de front-end mide qué porcentaje de sus ingresos se destinarán a los costos de su vivienda. El prestamista toma sus ingresos brutos antes de impuestos de todas las fuentes. Luego calcula cuánto se proyecta que sean sus gastos mensuales de vivienda, incluidos el capital y los intereses de su hipoteca, los impuestos a la propiedad y el seguro. El número objetivo aquí es 28 por ciento. - a los prestamistas les gusta ver sus gastos de vivienda en o por debajo del 28 por ciento del ingreso mensual bruto, aunque pueden subir más si el resto de la solicitud es fuerte.
Relación DTI de back-end
Su relación de back-end toma su ingreso bruto y lo mide contra todas las deudas recurrentes, no solo su hipoteca, sino también cualquier pago de automóvil, préstamos estudiantiles, pagos de deudas de tarjetas de crédito y préstamos personales. El máximo de prestamistas que generalmente aceptan aquí es del 43 por ciento, y es más probable que vea a los prestamistas repudiando a alguien cercano a ese número que a un prestamista que lo exceda. Puede obtener más margen de maniobra aquí si algunos de los préstamos están dentro de unos pocos meses de haber sido cancelados.
Proporción PITI
También necesitarás calcular tu PITI. Esto examina su capital, intereses, impuestos a la propiedad y seguro como un porcentaje de sus ingresos. El estándar aquí es del 29 por ciento: tendrá problemas para ser aprobado para un préstamo si el suyo es más alto, especialmente si es más del 32 por ciento.
Pago inicial y relación LTV
Si sus ratios no cumplen con los estándares, puede obtener la aprobación previa de una hipoteca de todos modos si está preparado para realizar un pago inicial considerable. Cuanto más sueltes, más piel tendrás en el juego y más tendrás que perder si te quedas en forma predeterminada. Esto es particularmente cierto si puede pagar el 20 por ciento o más del precio de la vivienda. El monto del pago inicial se expresa en la relación préstamo / valor, y cuanto mayor sea el LTV, mayor será el riesgo. Si está preparado para pagar $ 20,000 en una casa de $ 100,000, su LTV es del 80 por ciento, un número muy respetable. Esa misma cantidad en una casa de $ 400,000 dejaría un LTV del 95 por ciento y lo ubicaría en un grupo de mayor riesgo que disminuiría sus posibilidades de ganar la aprobación previa.
Cálculo de la muestra
Digamos que usted gana $ 5,000 por mes y tiene $ 750 en gastos mensuales no relacionados con la vivienda. Sus gastos mensuales máximos de vivienda para la mayoría de los prestamistas serían de $ 1,400, o 28 por ciento, de acuerdo con su índice de DTI. Sin embargo, su relación DTI de back-end incluiría sus otras deudas. En la cifra del 43 por ciento, eso sería $ 5,000 (0.43) -750, lo que en este caso le da la misma cifra de $ 1,400. Su PITI al 29 por ciento sería de $ 1,450 ($ 5,000 x 0,29).
Como resultado, es probable que reciba una aprobación previa para una hipoteca que requeriría un estimado de $ 1,400 por mes una vez que se incluyeran los impuestos y el seguro, asumiendo que su calificación crediticia y el índice LTV satisfacen al prestamista.