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El comprador de una casa nueva utiliza un préstamo hipotecario puente, generalmente antes de la venta de una casa existente. El préstamo hipotecario "cierra" la venta a través del tiempo necesario para cerrar la compra de la nueva vivienda. Préstamos puente a veces se llaman préstamos de swing. Según Lending Tree, el costo de un préstamo puente puede ser de cientos o miles por día, según el monto del préstamo.
Periodo de tiempo
Los préstamos puente tienen el mejor sentido financiero cuando las ventas de casas son enérgicas. Durante las economías lentas, las casas pueden tardar más en venderse. El uso de un préstamo puente para cerrar la compra de una nueva vivienda mientras se lleva la hipoteca existente puede generar una pesada carga para el prestatario. Por estas razones, los asesores financieros pueden recomendar vender la casa original y luego obtener una nueva hipoteca.
Los tipos
Los préstamos puente difieren según los costos, condiciones y términos. Ciertos préstamos puente requieren el pago de la primera hipoteca del propietario al momento del cierre; otros simplemente agregan más deuda al nombre del prestatario. Los préstamos puente difieren en el cálculo de intereses. Un programa de pago mensual a una tasa de interés fija ofrece más certeza que una tasa variable. El prestamista también puede requerir fuertes pagos de front-end o back-end. Los prestatarios pueden calificar para préstamos puente no garantizados, de acuerdo con "La Enciclopedia Hipotecaria: La Guía Autorizada para Programas Hipotecarios".
Los términos específicos, en lugar de los préstamos puente abiertos, también brindan mayor certeza a los prestatarios. La casa del prestamista por lo general garantiza el préstamo puente. Un prestamista puente también puede reclamar la suscripción del nuevo préstamo hipotecario como un requisito para el puente. Las tasas de interés varían según la institución y el crédito del prestatario. Un deudor hipotecario existente, dependiendo del historial de pago del prestamista, puede extender un nuevo préstamo puente.
Consideraciones
Calcule el costo real de un préstamo puente antes de aceptar los términos. Por ejemplo, los costos de originación, las tarifas, los costos de cierre y los cargos por intereses pueden reducir la equidad de una vivienda existente. Las tarifas de préstamos puente pueden ser costosas. Si un cliente paga varios miles de dólares en costos de cierre, entonces del 1 al 4 por ciento del valor del préstamo en las tarifas de originación, tiene menos dinero para comprar una casa nueva. Los mercados inmobiliarios poco sólidos aumentan el peligro de los préstamos puente de bienes raíces. Si la casa existente del prestamista toma más tiempo para vender que el término original del préstamo puente, generalmente seis meses o más, los costos del préstamo puente continúan acumulándose. En el peor de los casos, el prestatario puede perder su hogar original ante el prestamista para pagar el préstamo puente.
Advertencia
Los préstamos puente pueden imponer multas por reembolso anticipado. Lea el contrato del prestamista cuidadosamente para determinar los costos asociados con el calendario de pagos y términos. Consulte a su asesor fiscal sobre la deducibilidad de un préstamo puente. Los préstamos puente no garantizados no son hipotecas. Considere la fecha de la deuda tanto en el préstamo puente como en la nueva hipoteca. El uso de la fecha de solicitud del préstamo hipotecario puede aliviar este problema si el préstamo puente no está garantizado por el valor líquido de la vivienda.
Prevención / Solución
Las alternativas pueden proporcionar soluciones menos costosas para los préstamos hipotecarios puente. Ofrezca un acuerdo de venta contingente cuando ofrezca una nueva vivienda. Los vendedores pueden rechazar esta propuesta en un entorno de ventas de casas enérgico, pero pueden aceptar este tipo de acuerdo en mercados lentos. El préstamo de fondos de un plan de jubilación o el dinero de familiares y amigos también puede proporcionar una solución más atractiva que un préstamo hipotecario puente.