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En la mayoría de los casos, si vende una casa por más de lo que la compró, no tendrá que pagar ningún impuesto sobre la ganancia. Sin embargo, si no ha sido propietario o ha vivido en la casa por mucho tiempo, si su ganancia es especialmente grande, o si la casa no era su residencia principal, podría terminar debiendo impuestos sobre ganancias de capital.
Exclusión
El código de impuestos le permite excluir de los impuestos los primeros $ 250,000 en ganancias de la venta de su casa, o los primeros $ 500,000 si está casado y declarar sus impuestos conjuntamente. Sin embargo, para obtener esta exclusión, debe haber sido propietario de la casa y haberla utilizado como su residencia principal durante al menos dos años durante el período de cinco años anterior a la venta. Ese requisito de dos años no tiene que ser consecutivo, lo que significa que usted podría vivir en su casa durante dos años, arrendarlo a otra persona por un año o dos, y luego venderlo y aún reclamar la exclusión. No hay un límite absoluto en el número de veces que puede reclamar una exclusión en su vida, aunque debe esperar al menos dos años entre las exclusiones.
Impuesto sobre las ganancias de capital
Si no fue propietario y vivió en la casa durante los dos años requeridos, deberá pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre la totalidad de las ganancias de la venta. Si es soltero y obtiene un beneficio de $ 265,000, por ejemplo, su beneficio sujeto a impuestos es el total de $ 265,000. Si cumple con el requisito de dos años pero su ganancia excede el monto de su exclusión, entonces deberá impuestos sobre ganancias de capital solo sobre el exceso. En ese caso, si es soltero y obtiene un beneficio de $ 265,000, el impuesto sobre las ganancias de capital se aplicará a $ 15,000 de su beneficio.
Determinando su beneficio
Puede obtener una estimación aproximada de sus ganancias al comparar cuánto pagó por la vivienda con cuánto la vendió. Pero su beneficio real, que importa a efectos fiscales, depende de varios otros factores.
Sume todos los gastos de vender su casa, como comisiones, costos de publicidad y honorarios legales. Réstalos del precio de venta. El resultado es lo que el IRS llama la "cantidad realizada" en la venta. Luego, determine su "base de costo ajustado", que es el precio que pagó originalmente por la vivienda, incluidos ciertos costos de cierre y el costo de las mejoras de capital que haya realizado: mejoras que agregan valor o aumentan la vida útil de su vivienda. Una vez que haya determinado su base ajustada, réstela de la cantidad realizada. El resultado es su beneficio a efectos fiscales.
Calculando su impuesto
Si usted era propietario de la casa por menos de un año antes de que la vendiera, el IRS clasifica sus ganancias como una ganancia de capital a corto plazo, que se grava a la misma tasa que el ingreso regular. En el momento de la publicación, esas tasas comienzan en un 10 por ciento y llegan hasta un 35 por ciento, dependiendo de sus ingresos. Si usted fue propietario de la casa durante más de un año, la ganancia califica como una ganancia de capital a largo plazo, que se grava a una tasa mucho más baja. En el momento de la publicación, los impuestos a las ganancias de capital a largo plazo superaron el 15 por ciento.