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Las dos consideraciones principales para los prestamistas que emiten préstamos con garantía hipotecaria son el valor de la vivienda utilizada como garantía y la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. Los prestamistas no emiten préstamos con garantía hipotecaria que excedan el valor de una vivienda y tampoco prestan contra propiedades no aseguradas o viviendas en mal estado grave. Los prestatarios deben tener un buen historial de pago de deudas a tiempo e ingresos suficientes para administrar los pagos. Las pautas de suscripción reflejan la necesidad del prestamista de determinar la idoneidad del solicitante y la garantía.
Los tipos
Normalmente, los préstamos con garantía hipotecaria vienen en una de dos formas: préstamos de amortización a tasa fija y líneas de crédito con garantía hipotecaria a tasa variable. Los préstamos con garantía hipotecaria fija normalmente tienen plazos de 10 o 20 años. Los HELOC tienen una duración de 20 años, durante los cuales los prestatarios pueden usar la línea de crédito revolvente varias veces de la misma manera que las personas usan tarjetas de crédito. La mayoría de las personas toman préstamos o líneas con garantía hipotecaria como segunda hipoteca, pero también pueden ocupar la primera posición de gravamen sobre una casa.
Caracteristicas
Las pautas de suscripción requieren que el prestatario tenga una relación deuda-ingreso inferior al 50 por ciento y los prestatarios con puntajes de crédito bajos a menudo tienen límites DTI del 40 por ciento o menos. Para determinar el DTI, los prestamistas dividen los pagos mensuales de la deuda del prestatario en sus ingresos mensuales brutos. Para fines de DTI, los prestamistas incluyen el seguro hipotecario y el impuesto a la propiedad como deudas.
Los prestamistas imponen máximos de préstamo a valor en las casas utilizadas como garantía. Generalmente, los préstamos no pueden exceder el 80 por ciento del valor de una casa. Si existe un primer gravamen, el LTV combinado de los dos préstamos no puede exceder el 90 por ciento del valor de la vivienda. Algunos bancos limitan LTV y CLTV a 60 o 70 por ciento.
Periodo de tiempo
La mayoría de los lineamientos de suscripción de capital de la casa del banco requieren que los prestatarios proporcionen sus dos últimos recibos de sueldo para establecer sus ingresos. Los trabajadores por cuenta propia deben proporcionar dos años de declaraciones de impuestos personales y de negocios.
Los prestamistas examinan el historial crediticio de los solicitantes de préstamos mediante el pedido de informes crediticios de Equifax, Experian y Transunion. Los informes de crédito cubren los siete años anteriores del historial de pagos del solicitante del préstamo e incluso uno o dos pagos atrasados afectan la calificación FICO.
Conceptos erróneos
Durante el proceso de suscripción de un préstamo o línea con garantía hipotecaria, los prestamistas miran los mapas de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias para determinar si las casas están en zonas de inundación. Muchos prestatarios sin seguro contra inundaciones creen que los prestamistas requieren que obtengan un seguro de inundación innecesario. Las zonas de inundación cambian con frecuencia y la mayoría de los prestatarios no se dan cuenta de que están en zonas de inundación hasta que solicitan nuevos préstamos. El Congreso exige que los prestamistas exijan a las personas en zonas de inundación que compren un seguro contra inundaciones antes de aprobarlos para préstamos.
Consideraciones
En algunos casos, las personas no están aprobadas para préstamos porque carecen de ingresos suficientes o tienen calificaciones de crédito bajas. Las personas casadas pueden solicitar préstamos hipotecarios individualmente si uno de ellos tiene mal crédito. Algunos prestamistas incluso sugieren dejar a los cónyuges que no trabajan fuera de las solicitudes de préstamo porque, a menos que tengan puntajes FICO mucho más altos que el del cónyuge que trabaja, no agregan nada a la solicitud. La mayoría de los estados requieren que los cónyuges no prestatarios firmen los documentos del préstamo como propietarios de la vivienda, pero esto no requiere que se los incluya como prestatarios.