Tabla de contenido:
- El enfoque de ingresos
- El enfoque de comparación de ventas
- El enfoque de costos
- Elegir el método de valoración apropiado
Hay tres métodos principales para valorar los bienes raíces comerciales, y cada uno ofrece ventajas. Esto consiste en el enfoque de ingresos, el enfoque de comparación de ventas y el enfoque de costo. El enfoque ideal para su propiedad comercial dependerá de la ubicación y el tipo de la propiedad.
El enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos, también conocido como el enfoque de capitalización de ingresos, es la forma más común de valorar los bienes raíces comerciales. El proceso implica establecer un valor basado en los ingresos de la propiedad, y esto se logra utilizando la tasa de capitalización (tasa de capitalización). La tasa de capitalización es esencial en la relación entre el ingreso y el valor de mercado, y dichos ingresos y valores de mercado se conocen al analizar propiedades similares en el área. Posteriormente, el inversionista puede entonces estimar el valor de mercado de su propiedad comercial al dividir su ingreso anual por la tasa de capitalización. Por lo tanto, si el ingreso anual de una propiedad es de $ 100,000, y la tasa máxima es del 10 por ciento, entonces la propiedad se valoraría en $ 1 millón.
El enfoque de comparación de ventas
El enfoque de ventas es probablemente el método más simple de valoración de propiedades comerciales. Se trata de hacer una encuesta de las propiedades comerciales cercanas. Luego se registra el precio de venta de estas propiedades. La propiedad comercial del inversionista luego toma un promedio de estos precios de venta y los ajusta hacia arriba o hacia abajo según la cantidad de pies cuadrados. Se pueden hacer ajustes adicionales para tener en cuenta las mejoras del edificio, como el aumento de estacionamiento.
El enfoque de costos
El enfoque del costo es un método más complejo de valoración de bienes raíces comerciales. Primero se toma una estimación del valor del terreno de la propiedad, o el valor sin el edificio. Luego, el costo de construir una réplica exacta del edificio se agrega a este valor estimado del terreno. Luego, se toma en cuenta el valor depreciado, que puede representarse en función de la antigüedad del edificio. Cuanto más nueva sea la propiedad, más confiable será la estimación.
Elegir el método de valoración apropiado
Si usted es nuevo en la inversión en bienes raíces comerciales, es ideal que comprenda cada uno de los tres métodos principales de valoración de propiedades. Al hacerlo, puede encontrar que su valoración y la estimación del tasador de la propiedad son diferentes. Además, cada uno de los tres métodos tiene sus ventajas. El enfoque del costo es ventajoso para aquellos cuya propiedad se encuentra más alejada de desarrollos similares, y por lo tanto los precios de venta y las tasas máximas no se pueden comparar. El enfoque de ingresos es sencillo si tiene datos para las tasas de límite máximo, pero no es ideal para evaluar edificios de apartamentos, ya que las tasas de vacantes fluctúan. En tal caso, el enfoque de comparación de ventas sería el más ideal.