Tabla de contenido:
- Instantánea del mercado
- ¿Cuándo debo comprar?
- Más consideraciones de dinero
- Señales del mercado de un comprador
Una vez que apretó el gatillo de la compra de una casa fue tan sencillo como comprar una casa asequible, juntar dinero para el pago inicial, asegurar el financiamiento a una tasa de interés razonable y luego cerrar.
Sin embargo, en los años posteriores al colapso financiero de EE. UU. En 2008, que se debió en parte a una burbuja inmobiliaria causada por préstamos hipotecarios irresponsables, el mercado inmobiliario sufrió una gran turbulencia. Esa vorágine económica generó condiciones del mercado inmobiliario sin precedentes que dictaban los inventarios de vivienda, la asequibilidad y los términos de financiamiento, todo lo cual afecta el momento óptimo para realizar una compra.
A pesar de la imprevisibilidad del mercado, los compradores potenciales pueden evitar adquisiciones inoportunas siguiendo ciertas salvaguardas.
Con precios bajos y tasas de interés récord, la asequibilidad de la vivienda en 2012 fue la más favorable desde 1970.
Walter Molony, portavoz, Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (parafraseado)
Instantánea del mercado
El mercado de bienes raíces de los EE. UU. Finalmente se escapó del estancamiento de 2008 a 2011. Las cifras de ventas de viviendas mejoraron en 2012 en un 9,5 por ciento en comparación con 2011, y la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (National Association of Realtors, por sus siglas en inglés) espera ganancias adicionales para el resto de 2013, para 2014.
La mala noticia si está buscando comprar es que a principios de 2013 es un mercado de vendedores en cuatro de cada cinco regiones, dijo Walter Molony, investigador y portavoz de NAR. "La razón es que hemos tenido esta gran reducción en el inventario", dijo.
Los EE. UU. Establecieron un récord para el inventario de viviendas en julio de 2007 con más de 4 millones de hogares en el mercado. En enero de 2013, el inventario cayó a 1,74 millones, una caída del 25 por ciento con respecto a enero de 2012 y el inventario más bajo desde diciembre de 1999.
La NAR espera un aumento estacional del inventario en la primavera de 2013, dijo Molony, pero puede ser insuficiente para evitar las ofertas múltiples frecuentes o para bajar los precios de las viviendas lo suficientemente rápido.
"Los precios muestran el mayor incremento desde noviembre de 2005", dijo Molony. "Debido a esto, hemos mejorado nuestro pronóstico de precios para este año (2013). Creemos que el precio promedio aumentará a nivel nacional en alrededor del 7 por ciento".
El precio promedio en enero de 2013 fue de $ 173,600, 12.3 por ciento más que el año anterior, el undécimo mes consecutivo de aumentos de precios año tras año. La proyección de NAR para el precio promedio para todo el 2013 es de $ 189,400.
"La desventaja de un crecimiento de precios más agudo de lo normal es que si esto ocurre durante un período prolongado de tiempo, en última instancia, nos encontramos con problemas de asequibilidad y usted comienza a sacar a las personas del mercado", dijo Molony. "No estamos allí todavía".
Con precios bajos y tasas de interés récord, la asequibilidad de la vivienda en 2012 fue la más favorable desde 1970, dijo. Después de la quiebra de la vivienda en 2008, los precios de las casas tocaron fondo, cayendo tan bajo (las casas se vendían por menos de los costos de reemplazo de la construcción) que muchos inversores se lanzaron, absorbiendo la mayor parte del inventario.
El factor más importante que frena al mercado es que "la comunidad crediticia ha sido adversa al riesgo … solo otorgando hipotecas a los prestatarios más solventes con puntajes crediticios arbitrariamente altos", dijo Molony.
En Chicago, por ejemplo, los "compradores en ascenso", los que se mudan de sus primeros hogares, aún enfrentan dificultades porque los prestamistas tienen requisitos más estrictos, dijo Zeke Morris, presidente de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Chicago.
"Ha sido frustrante para algunos compradores a precios más altos", dijo Morris. "Se les pide mucho más detalle de lo que se les ha pedido antes".
Para obtener la mejor oferta, dijo Molony, los compradores deberían trabajar con agentes de bienes raíces, preferiblemente con agentes de compradores.
¿Cuándo debo comprar?
La confianza del consumidor es un ímpetu importante para hacer una inversión considerable, como una casa, dijo Molony. Encabezar la lista de confianza es la seguridad laboral.
"Si no está seguro de la estabilidad de su trabajo, eso es algo muy importante", dijo Molony. "Si tiene un horizonte temporal a corto plazo, digamos, menos de unos pocos años, será mejor que alquile porque con toda probabilidad … no recuperará los costos de transacción".
El comprador típico de hoy planea quedarse en una casa durante 10 años; El vendedor típico ha estado en la casa durante nueve años. En el pasado, los expertos en bienes raíces creían que la gente tenía que ser dueña de su casa durante tres a cinco años para ganar suficiente capital para hacer que la inversión valiera la pena. Aunque se tardó más en generar capital después del colapso del mercado, "probablemente sea cierto ahora o volver a eso", dijo Molony.
La planificadora financiera certificada Cathy Pareto mencionó otros puntos de referencia de confianza que las personas deberían considerar antes de comprar una casa.
"¿Estás comprando una casa con tu cónyuge, o vas a la mitad con un novio o una novia?" dijo Pareto. "¿Qué tan estable es esa relación? La otra parte sería, ¿cómo se ve el mercado?"
Los recursos financieros son otra norma. "La gente comete grandes errores al comprar demasiada casa para lo que puede apoyar", dijo Pareto. "¿Cómo se ve tu flujo de efectivo? ¿La mitad de tu sueldo va a apoyar a tu nueva casa? Bueno, eso podría ser un tramo. ¿Qué otras fuentes de ingresos tienes?"
Si un posible comprador carece de confianza en cualquiera de estos problemas, Pareto y Molony recomiendan rentar.
Más consideraciones de dinero
El colapso del mercado inmobiliario y el colapso de la industria bancaria han hecho que los prestamistas hipotecarios se muestren preocupados por prestar dinero, lo que significa que los posibles compradores de viviendas necesitan un crédito "decente" para su aprobación - "probablemente (una calificación crediticia) en los 720 anteriores", dijo Pareto. "Si tiene menos de un crédito estelar, puede ser, a los ojos del banco, una propuesta arriesgada".
Si su crédito es inferior a excelente, podría lastimarse con un mal préstamo.
"Es posible que no pueda calificar para las bajas tasas de interés que están disponibles para la mayoría de las personas ahora, y no quiere pagar más de lo que debe o debería pagar por el costo de pedir prestado ese dinero", dijo Pareto.
Los compradores de vivienda por primera vez deben conocer su puntaje de crédito; si es bajo deberían corregirlo. Pague sus facturas a tiempo, no tome nuevas deudas a plazo y no solicite una nueva tarjeta de crédito ni cancele una antigua, advirtió Molony.
Los compradores necesitan fondos suficientes para cubrir un pago inicial de alrededor del 20 por ciento del precio de compra o los bancos pueden "ni siquiera mirarlo", dijo Pareto.
La mediana del pago inicial para los compradores de vivienda por primera vez a través de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda es solo el 4 por ciento del precio de compra, señaló Molony. Muchos compradores por primera vez acudirán a sus familias para obtener ayuda con el pago inicial.
"Francamente, el Banco Nacional de Mamá y Papá es un medio muy tradicional que los propietarios usan para hacer su compra", dijo. Refiriéndose a una encuesta anual de compradores de viviendas y vendedores de NAR, Molony dijo: "Cuando preguntamos a los compradores de vivienda por primera vez, '¿Qué usaste para tu pago inicial?' 76 por ciento dice ahorros. Veinticuatro por ciento: un regalo de un pariente o amigo, y normalmente es un regalo de sus padres ".
Los compradores también necesitan dinero en efectivo para los costos de cierre, que varían geográficamente y por transacción, dijo Molony. Espere costos de cierre del 5 por ciento del valor de la casa.
En general, un posible comprador debe calcular dedicar el 25 por ciento de sus ingresos brutos al capital de la hipoteca y los intereses. "Eso te permitirá estar cómodo", dijo Molony.
Señales del mercado de un comprador
El vocero de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, Walter Molony, mencionó estos signos como una medida de cuándo el ciclo de bienes raíces cambia al mercado de un comprador:
El inventario de la vivienda y el suministro mensual, o el mercado en el tiempo, son estables o aumentan moderadamente; Los vendedores pueden estar más motivados para negociar los términos. Un suministro de seis meses está más o menos equilibrado entre compradores y vendedores, pero el rápido aumento del inventario o el tiempo en el mercado fuera de las normas estacionales podría ser un signo de un mercado de compradores.
Los precios de las viviendas están estancados o suben menos de un punto porcentual por encima de la inflación. La caída brusca de los precios aumenta la asequibilidad, pero podría ser una señal de alerta de las malas condiciones locales de vivienda y económicas. La ganancia normal de precios a largo plazo en un mercado equilibrado es de 1 a 2 puntos porcentuales por encima de la inflación, según lo mide el Índice de Precios al Consumidor.
La relación entre las tasas de interés hipotecarias, los precios de la vivienda y los ingresos le permite gastar menos del 25 por ciento de los ingresos brutos en concepto de capital e intereses.
La creación de empleos en el mercado local proporciona confianza y recursos a los compradores de vivienda. Una economía pobre facilita la compra, pero las pérdidas sostenidas de empleos y de población significan que podría llevar mucho más tiempo de lo normal vender con ganancias. Con el crecimiento normal de los precios, la mayoría de los compradores acumulan suficiente capital en tres a cinco años para realizar una operación.