Cómo calcular el VAN de una propiedad de alquiler

El valor presente neto se calcula tomando la suma de las entradas y salidas de efectivo anticipadas de una inversión. Se aplica un factor de valor presente a los flujos de efectivo para dar cuenta del valor temporal del dinero, bajo la premisa de que un dólar mantenido hoy tiene más valor que un dólar recibido en cualquier momento en el futuro. Esto se debe a que el dólar se puede invertir en una inversión libre de riesgo, como una factura del Tesoro, y obtener un retorno de la inversión. Al calcular el valor presente neto, la tasa de descuento utilizada para calcular el valor presente es la tasa de rendimiento requerida de su inversión.

El uso de una hoja de cálculo para calcular el VPN le permite actualizar fácilmente sus cálculos y cambiar las principales suposiciones. Crédito: hernan4429 / iStock / Getty Images

Identificación de flujos de efectivo

Identifique las entradas y salidas de efectivo esperadas asociadas con la propiedad de alquiler. Los costos ya incurridos antes del análisis se ignoran, ya que se consideran costos irrecuperables. La entrada principal se derivaría de la renta, aunque es posible que también deba tener en cuenta los cargos por demora u otros gastos diversos. Las salidas pueden incluir los costos de la hipoteca, los gastos de impuestos a la propiedad y los costos de reparación y mantenimiento.Es importante que calcule con precisión los montos de los flujos de efectivo, así como el tiempo de entrada y salida.

Cálculo del valor actual neto

Use una hoja de cálculo para preparar su cálculo del valor actual neto, comenzando con una sección que resume sus suposiciones, como su tasa de descuento. Esto le permite vincularse a los supuestos dentro de las fórmulas de la hoja de cálculo que ingresa, por lo que no tiene que ingresarlos repetidamente manualmente para cada cálculo. De manera ordenada, ingrese sus estimaciones de flujo de efectivo para que reflejen el marco de tiempo adecuado. El factor del valor presente para todos los flujos de efectivo se calcula como: 1 / (1 + r) ^ n, donde "r" es la tasa de descuento y "n" es el período de tiempo, que puede ingresar como meses. Por lo tanto, si se recibe un flujo de efectivo en el mes 6, "n" sería igual a 0.5. Si r es igual a 10 por ciento yn es igual a 0.5, el factor del valor presente es igual a 0.9534. Multiplique este factor de valor presente por la entrada y salida de efectivo aplicable, y tome la suma de todos los valores actuales. El resultado es su valor neto actual.