Tabla de contenido:
En la mayoría de los casos, la fijación de precios de la tierra es una ciencia extremadamente inexacta. Hacerlo correctamente requiere una comprensión sólida no solo del tamaño y las dimensiones de la parcela y de las ventas comparables en el mercado, sino también una comprensión multidisciplinaria de una serie de otros factores. Las preocupaciones geológicas e hidrológicas afectan la capacidad de construcción de la tierra, los flujos de tráfico afectan la posibilidad de mantenimiento de cualquier edificio que se construya allí, y la zonificación "oficial" de la tierra puede, en muchas ciudades, tener poco o nada con lo que realmente se puede erigir en la tierra.
Paso
Encuestar la tierra para obtener una comprensión clara de sus dimensiones y tamaño. Una encuesta completa es preferible a una medición simple porque también debe indicar la ubicación de cualquier área de la parcela que un tercero pueda usar, lo que puede limitar la capacidad de desarrollar el terreno.
Paso
Realización de estudios hidrológicos, geológicos y ambientales de la propiedad. Estos le ayudan a comprender si el terreno es edificable y su soporte. Dado que cualquier comprador astuto hará estas pruebas, y las utilizará para reducir el precio si se encuentra un problema, tiene más sentido simplemente hacerlas por adelantado para que pueda Sepa exactamente con qué tiene que trabajar.
Paso
Reúnase con la comisión de planificación o zonificación de la entidad de su gobierno local. Pueden darle una idea de lo que permitirá la zonificación de su propiedad, así como específicamente de lo que les gustaría ver en el paquete. También pueden informarle qué tipo de requisitos de retroceso tiene su parcela, así como cualquier otra limitación que pueda afectar la cantidad de terreno que se puede usar para construir.
Paso
Investigue ventas recientes comparables en su área para terrenos. En lugar de mirar el precio de venta total, mire el precio por pie cuadrado o el precio por acre. Esto le ayudará a ajustar las ventas comparables al tamaño exacto de su propiedad. También deberá ajustar las ventas comparables para el valor de su propiedad en función de las características únicas que ha descubierto en su investigación.
Paso
Complete un análisis de valor residual si no puede encontrar ventas comparables útiles para su propiedad. Para realizar un análisis de valor residual, deberá trabajar hacia atrás desde el valor final del edificio que se completará en la propiedad. Por ejemplo, si sabe que su propiedad puede sustentar un edificio con un valor de $ 3,000,000 que costará $ 1,800,000 de construcción, quedan $ 1,200,000 para que el promotor le pague por su terreno y se los tome como ganancias. La decisión de cómo asignar el valor residual de $ 1,200,000 entre la ganancia del desarrollador y el valor de la tierra varía enormemente de un mercado a otro.