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Cuando vende activos de capital que posee por más de un año, como su casa, la ganancia que obtiene de la venta está sujeta al impuesto a las ganancias de capital a largo plazo. La cantidad de impuestos que debe pagar depende de la cantidad que paga por la vivienda y la forma en que la usa. Cuando vende su residencia principal, puede ser elegible para excluir una parte sustancial de la ganancia del impuesto.
Compra de casa
La cantidad de impuestos que debe pagar cuando vende su casa depende de la base impositiva de la casa, que es igual a la cantidad por la que la compra, parte de los costos de liquidación en los que incurre al cierre y el costo de las mejoras permanentes que realice. Esencialmente, esto representa su costo total, y cualquier cantidad que reciba más allá de esta cantidad se considera su ganancia imponible.
Mejoras permanentes
La mayoría de los propietarios de viviendas continuarán invirtiendo en su hogar al realizarle mejoras permanentes. En general, estos son proyectos para el hogar que, una vez completados, aumentan la vida útil y el valor del hogar. Como no hay deducción de impuestos disponible para estos costos, el Servicio de Impuestos Internos le permite aumentar la base impositiva de la vivienda. Esto significa que por cada dólar que gasta en mejoras, esencialmente está reduciendo la cantidad de ganancia imponible que puede reconocer en la venta.
Venta de casa
Para comprender cómo funciona esto, suponga que compra la casa por $ 200,000 y antes de revenderla, gana $ 25,000 en mejoras al hogar que incluyen ampliar el tamaño de su camino de entrada y convertir su sótano en un dormitorio adicional. Cuando compra la casa por primera vez, su base fiscal es de $ 200,000; sin embargo, cuando realiza esas mejoras, la base aumenta a $ 225,000. Si vende la casa por $ 300,000, el monto de la ganancia de capital a largo plazo que puede pagar por impuestos es de $ 75,000. Si no hubiera realizado esas mejoras, estaría sujeto a $ 100,000 en ganancias de capital a largo plazo.
Excluyendo ganancia imponible
Las leyes de impuestos federales brindan a los propietarios una exclusión sustancial de ahorro de impuestos cuando venden su casa. Cada contribuyente individual es elegible para excluir hasta $ 250,000 ($ 500,000 para parejas casadas) de ganancias de capital en la venta de su vivienda principal. Para calificar para esta exclusión, debe vivir y ser dueño de su casa por un total de dos de los últimos cinco años. Estos dos años no tienen que ser consecutivos, por lo que si se muda de un lado a otro a lo largo del período de cinco años, puede combinar períodos de residencia separados. Sin embargo, incluso si cumple con estos requisitos, no puede excluir la ganancia si ha excluido la ganancia en otra vivienda en los últimos dos años. Dado que esta exclusión solo se aplica a su vivienda principal, no puede excluir ninguna ganancia en segundas residencias, como sus propiedades de vacaciones.