Tabla de contenido:
- Enfoque de mercado
- Enfoque de mercado - Reconciliación del valor
- Enfoque de ingresos
- Obtención de Tasas de Capitalización
- Enfoque de activos
La evaluación de la vivienda puede ser bastante compleja y es mejor dejarla en manos de los profesionales, pero al elegir los indicadores de mercado correctos y al utilizar el sentido común y los procedimientos estándar, tiene una buena probabilidad de aproximarse al valor justo de mercado de su vivienda. Al igual que con todo, cuantos más datos recopile y más tiempo analice, más sólido será el resultado. Comience por buscar en línea los informes de tasación reales de propiedades similares para aprender.
Enfoque de mercado
Si ve que se realizan muchas ventas de casas en su área, el enfoque de mercado probablemente sea el más fácil de realizar. Este enfoque toma información de ventas de viviendas comparables y aplica estos datos con métricas de ventas a su hogar. Utilice datos de transacciones que involucren hogares como comparables a los suyos en términos de ubicación, calidad y otros factores.Obtenga precios de transacción y las cifras de pies cuadrados de cada hogar, y divida el primero entre el segundo para determinar los datos de mercado sobre el valor del hogar por pie cuadrado. Si no se dispone de pies cuadrados para las transacciones comparables, use la cantidad de baños y dormitorios como referencia para la comparación. También puede usar estimaciones aproximadas para estimar metros cuadrados utilizando su propia casa como marco de referencia, y los asesores del condado a menudo proporcionan esta información en línea. Además, asegúrese de tener en cuenta las diferencias en el tamaño del lote.
Enfoque de mercado - Reconciliación del valor
Si pudo obtener información sobre metros cuadrados, calcule los precios promedio y mediano por pie cuadrado y comience a ajustarlos hacia arriba o hacia abajo según los factores cualitativos. Estos incluyen la edad y la calidad, la cantidad de árboles en el patio, las piscinas y otras mejoras en el hogar. La valoración es tanto arte como ciencia. Afortunadamente, está trabajando con grandes números, por lo que con cada ajuste individual, el porcentaje del valor total del mercado no debería ser demasiado grande, minimizando el efecto de cualquier estimación errónea que haya realizado. Si no pudo obtener información de pies cuadrados, utilice los comps como una guía cuantitativamente menos rígida para obtener un valor de referencia al cual pueda realizar los ajustes cualitativos.
Enfoque de ingresos
El enfoque de ingresos será más difícil de implementar. Sin embargo, la tendencia creciente del alquiler de viviendas multifamiliares hace que este enfoque sea cada vez más relevante. El último cálculo que debe realizar es dividir las tasas de renta del mercado en términos de dólares por una tasa de capitalización. Las tasas de capitalización se expresan como decimales o porcentajes. Entonces, por ejemplo, si la tasa de alquiler en el mercado de una casa es de $ 10,000 por año y la tasa de capitalización adecuada es del 10 por ciento, el valor de mercado de la casa es de $ 10,000 dividido por el 10 por ciento, o $ 100,000.
Obtención de Tasas de Capitalización
Busque en línea los informes de evaluación actuales en su localidad que incluyan un enfoque de ingresos desde el cual obtener las tasas de capitalización. Estos también pueden estar disponibles en línea a través de firmas de evaluación y consultoría, que a menudo publican estos datos en línea en boletines. El beneficio de utilizar estas fuentes es que una evaluación de bienes raíces preparada por un profesional debe contener un análisis y una revisión sólidos de cómo se calculó la tasa. También puede comunicarse con el asesor de impuestos a la propiedad de su condado para obtener esta información. Este método se conoce informalmente como el método de encuesta. Si cree que usar la tasa de capitalización de un agente de bienes raíces compagina su contribución o "propiedad" de la evaluación, simplemente puede usarla como un control de validez.
Enfoque de activos
El enfoque de activos se basa en el principio de sustitución. La premisa es que la casa vale lo que sea su costo de reemplazo. Esta información puede ser difícil de obtener, pero puede obtener estimaciones de constructores de viviendas familiarizados con el mercado local. El costo de construir una casa variará en función de numerosos factores, como la ubicación, el transporte y los costos administrativos.