Tabla de contenido:
- Libertad para negociar condiciones de pago
- El comprador obtiene una posesión inmediata, pero no el título
- Qué sucede si el comprador no puede pagar
- La Ley de SEGURIDAD
Un contrato de tierras es un tipo de financiamiento del vendedor.Funciona un poco como una hipoteca, pero en lugar de un banco que proporciona financiamiento, el vendedor financia la venta de bienes inmuebles en cuotas periódicas. Por lo general, al comprador se le permite mudarse a la propiedad tan pronto como se firme el contrato, pero no obtiene el título legal de la propiedad hasta que complete los pagos. Indiana ha modificado la ley tradicional de contratos de tierras para que sea más justa para el comprador.
Libertad para negociar condiciones de pago
Un comprador puede buscar financiamiento del vendedor si no puede obtener un crédito o no puede pagar una cuota inicial. En lugar de perder al comprador, el vendedor podría acordar venderlo bajo contrato. Las condiciones de pago en virtud de un contrato de terrenos suelen ser más flexibles que con la financiación de terceros, aunque no se exige que lo sean. Muchos vendedores acordarán renunciar a un pago inicial, por ejemplo, a cambio de un precio de compra más alto. Las partes tienen amplia libertad para negociar términos bajo la ley de contacto de Indiana.
El comprador obtiene una posesión inmediata, pero no el título
El comprador generalmente tiene derecho a la posesión de la propiedad tan pronto como firme el contrato, tan pronto como presente un pago inicial o tan pronto como pague la primera cuota periódica. Después de eso, el vendedor no tiene más derecho a ingresar a la propiedad que el propietario tiene que ingresar a la propiedad alquilada. Sin embargo, el título legal de la propiedad permanece con el vendedor hasta que el comprador realice el último pago programado. El vendedor también mantiene la posesión física de la escritura del título. Esto evita que el comprador intente vender o financiar una propiedad que aún no posee. Cuando el comprador realiza el último pago, el vendedor está obligado a ayudarlo a transferir el título.
Qué sucede si el comprador no puede pagar
El mayor inconveniente de los contratos de tierras es lo que sucede si el comprador no puede pagar. Anteriormente, un comprador que incumplía el pago perdería toda su inversión y el vendedor podría incautar la propiedad sin pasar por los procedimientos de ejecución hipotecaria. Entonces, incluso si el comprador hizo 99 pagos y omitió solo uno, podría perder todo. Indiana ha reformado sus leyes para remediar la situación en la que un comprador no cumple con los pagos después de completar muchos pagos. Si el patrimonio del comprador en la propiedad en el momento del incumplimiento es "significativo", tal como lo define la ley, el vendedor debe iniciar los procedimientos formales de ejecución hipotecaria en el tribunal en lugar de simplemente recuperar la propiedad. El comprador tiene derecho a una compensación por el capital acumulado antes de que el vendedor pueda recuperar la propiedad.
La Ley de SEGURIDAD
La Ley de cumplimiento seguro y justo para la concesión de licencias hipotecarias de 2008 (la "Ley SEGURA") exige que los estados aprueben leyes que exijan la concesión de licencias a los originadores de préstamos inmobiliarios. La ley SAFE de Indiana entró en vigencia en junio de 2010. Requiere que las partes que extiendan el financiamiento para la compra de bienes raíces, incluidos los vendedores bajo contratos de tierras, tengan una licencia. El proceso de concesión de licencias es costoso y requiere mucho tiempo. Sin embargo, no necesita obtener una licencia si vende una casa en la que vivió anteriormente, si vende una propiedad a un familiar inmediato o si vende edificios comerciales.